针对某房地产开发有限公司的纳税评估案例分析来源：中国税网作者：日期：2009-09-18字号[ 大 中 小 ] 　　一、内容提要　　（一）评估对象描述　　××房地产开发有限公司是当地房地产行业的纳税大户，2000年7月办理税务登记。　　所属行业：房地产业；　　经营范围：房地产开发,经营；　　注册资金：2000万元；　　从业人员：27人；　　经营方式：其它经营方式；　　经济类型：有限责任公司。　　（二）评估工作简介及主要成效　　2008年8月申报期结束后，XX分局评估人员××对该企业报送的财务报表中的几项财务指标进行综合分析，经过预警值分析和人工分析，发现企业净利润为负数，主营业务利润率大大低于房地产行业的预警值，怀疑存在申报不实的问题。经分局长批准，将该公司列为评估对象，对其展开评估工作。通过约请谈话，实地调查，查实了该企业由于对税法、税收政策了解不清楚等原因造成少缴营业税、城建税、教育费附加、土地使用税、企业所得税等地方税费。在评估人员的辅导下，该公司补缴少缴税费3233559.44元，滞纳金97006.8元，补扣建筑安装有关税款1824390元。　　二、案例介绍　　（一）分析选案　　1、选案背景。企业所在县是一座新兴的县城，随着人口城市化的发展，带动了当地房地产市场的发展。房地产经济现已成为当地经济的一个重要增长点，也是当地地方税收的重要来源。该县现有房地产开发企业60家，2007年征收房地产税收5800万元，占该局税收比重的48%。由于房地产行业申报不及时，少申报相关税收现象相对较为普遍，因此该局加强了对房地产企业的监控，一发现异常信息，就及时组织纳税评估。　　2、对象筛选。　　8月份申报期结束后，税收管理员XX从江西省地税征管业务系统查阅房地产行业当月零申报单位（见附表1）。　　当月进行零申报的单位有：A房地产公司、B房地产公司、C房地产公司、D房地产公司和XX房地产公司。其中A房地产公司、B房地产公司、C房地产公司、D房地产公司暂无开发项目，无生产经营收入，可以排除其零申报异常情况。而××房地产公司有开发项目，且目前正在销售中，故××房地产被初步确定为评估对象。　　3、分析基础　　（1）预警值分析　　A、“主营业务利润率”分析：　　房地产企业“主营业务利润率”预警值15%。　　1-7月份主营业务利润率情况（见附表2）　　6、7两个月的主营业务利润率情况（见附表3）　　反映企业1-7月份本年累计的主营业务利润率-1%与房地产企业主营业务利润率预警值15%相差甚远。同时，6、7两个月当月的主营业务利润率也很异常。　　B、指标配比分析:　　主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比,正常情况下，二者基本同步增长。　　房地产经营收入变动率情况（见附表4）　　08年1-7月份主营业务收入变动率=(本期主营业务收入-基期主营业务收入)÷基期主营业务收入×100%=（2391.23-1153.37.35）÷1153.37×100%=107%　　房地产经营利润变动率情况（见附表5）　　08年1-7月份主营业务利润变动率=(本期主营业务利润-基期主营业务利润)÷基期主营业务利润×100%=（-33.26+2.23）÷(-2.23)×100%=1392%　　该企业1-7月份主营业务收入变动率为107%，主营业务利润变动率为1392%，主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比非同步增长。　　C、税收负担率分析：　　房地产行业税收综合负担率10-15%为正常。　　税收负担率情况（见附表6）　　该企业08年1-7月份税收综合负担率为7.3%，与房地产行业税收综合负担率10-15%相差甚远。　　（2）人工分析　　在预警值分析的基础上，评估人员提取了该公司的财务报表、纳税申报表和征管业务软件中有关信息，并进行深入分析。　　2008年1-7月份损益表、资产负债情况（见附表7）　　从上表可以看出：该企业2008年1-5月份实际发生房地产经营累计收入4882.19万元（经营收入2018.89万元+预收账款2863.3万元）,1-6月份实际发生房地产经营累计收入5217.96万元(经营收入2391.23万元+预收账款2826.73万元),1-7月份实际发生房地产经营累计收入5550.73万元(经营收入2391.23万元+预收账款3159.5万元)。反映该企业5、6、7等3个月的房地产经营收入在不断的增加，说明6、7两个月都有房地产经营收入。另外企业1-7月份预付的工程款也逐渐地增加。　　2007年、2008年1－7月份税费缴纳情况（见附表8）　　从上表可以看出，该企业2008年销售情况好于上年同期，营业税、企业所得税、城建税和教育费附加基本同步增长。而土地使用税、房产税等较上年同期有较大幅度的下降，该企业2008年1-7月份缴纳的土地使用税比上年同期减少了60694.3元，缴纳的房产税比上年同期减少了13327.23元。　　另外，该房地产企业法人与承建该工程项目的建筑工程企业法人是同一个人。　　4、疑点列举。根据以上有关资料和数据，结合《纳税评估预警指标值及说明》，运用数据比对分析方法，确定该公司申报纳税存在以下疑点：　　疑点1：从纳税申报表及财务报表反映的数据看，该公司每月仅申报的销售不动产的计税依据为2391.23万元，而售房的预收款3159.5万元未及时足额申报缴纳税款。　　疑点2：根据《江西省地方税务局局关于调整城镇土地使用税税额标准的函（赣地税文[2007]42号）》的规定，从2007年1月1日起调整了土地使用税的税额标准，而该公司土地使用税反而下降，可能存在未足额缴纳土地使用税的情况。　　疑点3：该公司申报缴纳的房产税下降异常，可能未足额缴纳。　　疑点4：该公司财务报表反映预付账款3094.89万元，但未代扣代缴工程项目建筑安装税收。　　5、评估对象确定　　针对案头分析疑点，8月27日，评估人员报分局局长批准后，形成《纳税评估对象选取审批表》，将××房地产开发公司确定为纳税评估对象，着重评估其是否及时足额缴纳营业税、土地使用税和企业所得税、土地增值税等问题。　　（二）约谈举证　　1、约谈缘由：初评后，评估人员××认为，预收账款、预付账款等财务指标和项目总建筑面积与销售面积需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。　　2、约谈手续：8月27日评估人员××向分局长提出约谈申请，经分局长批准后，随即向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务人员周某于8月28日前到分局进行约谈，并提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表。评估人员××将《江西省地税局房地产业企业征收土地使用税有关问题的批复》（赣地税函[2005]197号）等文件准备好。　　3、约谈实施：8月28日，该企业财务人员周某携带相关举证资料到管理分局，分局周某、俞某在分局办公室组织约谈。周某负责纳税评估约谈记录。约谈围绕案头分析异常点逐一展开，对发现的纳税异常问题，以及相关疑点、证据和判定的可能原因等详细情况记入《纳税评估工作底稿》中，并制作《纳税评估分析情况表》。　　4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对评估人员提出的几个问题在约谈时认为:　　疑点1：预收账款　　问题：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）》规定：对开发产品销售收入应按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售产品的，应于收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确定收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余额在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。该公司挂在预收账款科目的售房款3159.5万元，未按经营收入申报缴纳税款。　　答复：针对该公司挂在预收账款科目的售房款3159.5万元，为什么不做经营收入申报缴纳税款的问题，企业财务人员周某说单位近期资金紧张，故未申报缴税。　　疑点2：土地使用税　　问题1：根据《城镇土地使用税条例》和《江西省地方税务局局关于调整城镇土地使用税税额标准的函（赣地税文[2007]42号）》的规定，该公司办公用房实际占用的土地，应按年计算、分期缴纳城镇土地使用税，按规定2008年一、二季度应纳城镇土地使用税2821.36元，该公司未及时足额缴纳城镇土地使用税。　　答复：针对公司办公用房实际占用的土地，应按年计算、分期缴纳城镇土地使用税，按规定2008年一、二季度应纳城镇土地使用税2821.36元，为什么未及时足额缴纳城镇土地使用税的问题，企业财务人员周某说不知到城镇土地使用税税收政策已调整。　　问题2：根据《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复（赣地税函[2005]197号）》的规定：商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次，未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。该公司土地使用税下降，是否属于实际销售面积是否超过预售面积的80%这一情况。　　答复：针对实际销售面积是否超过预售面积的80%的问题,企业财务人员周某说尚未计算。　　疑点3：房产税　　问题：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，你单位办公用房应按年计算、分期缴纳房产税，是否足额申报缴纳了房产税，为什么2008年1-7月份缴纳的房产税比上年同期减少了13327.23元。　　答复：企业财务人员周某说房产税已足额缴纳，上年同期房产税税款包含了2006年度应缴纳的税款。　　疑点4：代扣代缴问题　　问题：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条和《营业税条例》的规定，按照法律、行政法规规定建设单位负有代扣代缴、代收代缴税款的义务，你单位在支付工程款时，必须依照法律、行政法规的规定代扣代缴、代收代缴税款。预付账款科目反映你单位支付3094.89万元工程款,是否及时足额代扣建筑安装税收。　　答复：企业财务人员周某说代扣代缴了部分建筑安装税收。　　（三）实地调查。为了实地调查工程项目进度和建筑安装发票开具情况，评估人员××依照程序经批准后上户进行实地调查。8月29日，评估人员××到××房地产进行实地调查。　　通过实地调查，纳税评估工作小组认定该企业主要存在以下纳税问题：　　1、企业预收账款31594961元未按规定申报缴纳税款。　　2、在企业财务人员周某带领下到了房产座落地现场，了解房屋销售情况，并回企业核对售房许可证的建筑面积及土地规划证的面积，进一步了解到房地产商品房预售面积为55136㎡，实际销售面积为39725㎡,土地规划面积80040㎡，经过核算，实际销售面积占预售面积的71%，按规定应缴纳土地使用税。　　3、了解该公司办公用房房产原值，查阅企业账薄的房屋固定资产原值为1355180元，并与房产证核对无误，企业足额缴纳了08年1-7月份房产税款。　　4、查阅该企业账薄，并未发现3094.89万元工程款的建筑安装发票，同时到建筑工程单位查阅账簿，也并未发现3094.89万元工程款开具的相应税票。　　（四）评估处理　　1、事实陈述：经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税和未代扣代缴建筑安装税款等问题。通过约谈，该企业主要存在以下纳税问题：　　（1）根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及赣地税发[2006]99号文件、《中华人民共和国印花税暂行条例》等相关法律、法规、文件的规定，企业预收账款31594961元应补缴税款。　　补缴营业税31594961×5%=1579748.05元　　城建税1579748.05×5%=78987.4元　　教育附加1579748.05×3%=47392.44元　　企业所得税31594961×3.5%=1105823.64元　　土地增值税31594961×1%=315949.61元　　印花税31594961×0.05%=15797.48元　　（2）根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《江西省地方税务局局关于调整城镇土地使用税税额标准的函（赣地税文[2007]42号）》的规定，企业应补缴土地使用税。　　上半年应缴土地使用税1410.68×4/2=2821.36元　　已缴土地使用税705.34元　　应补缴土地使用税2821.36-705.34=2116.02元　　（3）根据《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税税问题的批复（赣地税函[2005]197号）》的规定，企业应补缴土地使用税　　（55136-39725）/55136×80040×4=89644.8元　　合计应补缴地方各税3233559.44元　　（4）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》等相关法律、法规的规定，企业应代扣代缴建筑安装税收。　　代扣代缴营业税29000000×3%=870000元　　城建税870000×5%=43500元　　教育附加870000×3%=26100元　　企业所得税29000000×3%=870000元　　印花税29000000×0.03%=8700　　29000000×0.03%×70%=6090元　　合计应代扣代缴建筑安装税收1824390元　　以上合计企业少申报地方税收3233559.44元，未代扣代缴建筑安装税收1824390元。　　2、处理意见：对上述约谈评估结果，企业财务人员认可了少申报税收和未代扣代缴税收的事实，主要是因为一方面对税收政策不熟悉；另一方面单位资金紧缺。评估人员某某针对评估情况，制作《纳税评估认定结论》，经分局长批准后，作如下处理：对少申报31594961元的收入，下发《责令限期改正通知书》，责令限期补缴相关少缴税款3233559.44元，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定从滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金97006.8元。对其未代扣代缴的建筑安装税收的问题，该公司主动要求马上补扣有关税收，考虑到该公司没有主观逃避税收的意图并主动配合，同意其补扣有关税收1824390元。评估人员制作《纳税评估登记台账》，登录税款、滞纳金等情况。　　三、评估建议　　我们发现房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全，应扣未扣税款现象。表现在：　　一是企业将部分预收定金房款挂在预收账款往来账科目上，未作收入处理，不及时申报地方各税；　　二是房地产企业在土地使用税方面都存在没有按实际取得土地的时间和面积缴纳土地使用税的现象；　　三是部分房地产企业因为资金紧缺，不能及时足额支付建筑施工单位的工程款，为了使工程项目良性发展，不代扣建筑施工单位的建筑安装税收；　　四是企业财务人员对地税机关出台的行业税收新政策、新规定了解不够。