购房合同比实际房款少开且不给任何收据案例来源：作者：张选智日期：2009-12-14字号[ 大 中 小 ] 　　某购房者向笔者诉说了他的购房经历：今年3月下旬，到某房地产公司售楼部购房，售楼人员说“九楼、十一楼只剩下两套房子（买后听人说还有十多套），面积一样，一次性付款房价最低23万元。房价如果要优惠，将来发票少开一些，保证绝对优惠不少费用”。最后双方以总价25万元成交，其中“优惠”后的房价22.5万元，其余为地下室、契税、维修金、暖气、燃气等共计2.5万元。在售楼人员的带领下给售房部XXX女士的账户上转了25万元。然后回到售房部开票，售楼人员不容商议地将22.5万元的房价开成了16.5万元，直接少开了6万元而且不给任何收据！当时购房者要求开6万元收据，售楼人员说：“要开就不是这个房价了”。购房者说“那要多少？”。售楼人员说：“还要增加几万元！况且购房合同上已写清房款一次性付清，不会有任何问题的！不要担心！”。在售楼人员的好言劝说下，购房者因贪图便宜便稀里糊涂地签了商品房买卖合同。然后售楼人员给了购房者一把装修钥匙及开发商出具的16.5万元的购房发票和2.5万元的收据（地下室0.9万元、契税0.25万元、维修基金0.5万元，其他为暖气、燃气、保证金等）。　　分析：上述销售商品房通过少开合同金额和少开发票金额6万元，从而仅使购房者少交契税900元（6万元×1.5%）、维修基金1800元（6万元×3%），同时使房地产公司少交流转税3795元[（6万元＋地下室0.9万元）×5.5%]、土地增值税6900元（暂且按收入1%预估）、所得税1.46万元[（6.9－0.3795－0.69）×25%]等总计数约2.8万元，远远超过了给购房者0.5万元的优惠，而且形成了无法监管的“小金库”。这种严重的违法行为，会随着购房者索取全额发票以维护购房者台法权益意识的增强逐渐受到抵制。　　在现实中，还存在一些房屋销售代理公司通过少开合同金额和少开发票金额，同时将少开的金额给购房户开具房屋销售代理公司的收据的做法，这种做法虽然使购房者容易接受，同时使购房者达到上述房价“优惠”的目的，但同样会造成税款的流失，因为房屋销售代理公司极有可能不申报或少申报房屋销售代理收入。加之，将少开的金额给购房者开具房屋销售代理公司出具的收据本身不便检查。当然，如果房屋销售代理公司通过少开合同金额和少开发票金额，同时将少开的金额给购房者开具房屋销售代理公司出具的代理服务业发票。这对营业税的征收无影响，但对于房地产公司土地增值税的计征仍然存在一定的影响。大部分开发商预售房款时开具收据，不申报营业税。有的开发商向团购等大户将预售的房款开成借据，计入“其他应付款”账户，待办妥房产证时才开具正式发票申报纳税，以争取营业税等税款的缓交。在此种情况下，如果开发商在建成某一两栋楼房后申请注销或破产或老板逃之夭天，那么会造成税款的更大流失。（笔者之所以将商品房买卖合同金额的填写用“开”字，是因为该类合同均为制式合同，合同条款已由开发商事先打印好，购房户一般无权修改，只需签字认可。况且该合同必须在房管部门备案，税务部门可查阅。实际房款和合同房款可能存在差异。）