北京某房地产开发公司涉税问题的稽查案例来源：作者：日期：2010-11-02字号[ 大 中 小 ] 　　案件基本情况：　　该案件为市局与建委联合房地产专项检查的案件，检查纳税期间为2007年1月1日至2010年3月31日。　　检查情况报告　　该企业成立于XXXX年X月X日，经济性质为私营有限责任公司，注册资金XXXXX万元，经营范围为许可经营项目：房地产开发；销售自行开发后的商品房；销售建筑材料、五金交电、机械设备、金属材料。注册地点北京市DD区。　　该企业在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、教育费附加 .　　项目开发情况　　该企业开发项目位于DD区，项目取得方式为出让形式，项目用途为普通住宅和配套商业，已建及在建一至三期总建筑面积约为63.6万平方米的商品房，可售面积约为56万平方米，配套设施面积约6.8平方米，有幼儿园、大型地下车库、邮政设施以及燃气锅炉房等。　　实施税务稽查情况：　　一、 纳税评估疑点　　从北京市房屋交易管理网查询，该单位自2007年3月至2009年8月，共取得预售许可证9个，其中7个仍在预售中，网上签约金额约135202.6万元；2个预售许可证已到期，未查到销售信息。另有检查期间以前该单位取得的预售、现售许可证现仍在销售中。　　检查人员调取并比对核实了该公司的土地证、销售许可证与　　网签销售清单，对网签记录与合同进行抽查核对；调取了该公司税控机发票开具记录，抽查相关合同、发票、银行收款与记帐款项的一致性；调取了该公司的全部税票与预收的房款、定金的完税情况进行核查。经核实，该单位网签金额，开票金额均小于预收帐款金额。该单位到期的预售许可证在取得产权证明后现均已进行现房销售。　　二、检查情况　　检查组于2009年11月2起对该企业 2007年1月1日至2010年3月31日（营业税，企业所得税检查期为2006年1月1日-2010年3月31日）缴纳地方各税的情况进行了检查。检查过程中采用了逆查法和实地检查的方法。　　（一）营业税　　该单位营业税计税收入由预收帐款和其他业务收入 构成，预收帐款为售房款收入，其他业务收入为向客户收取的产权代办费。我检查组抽取了部分商品房预售合同，对其付款和开具发票情况进行了核实。　　该单位2006年1-12月取得预收帐款收入327889156元，其他业务收入231500元，应纳营业税16406032.8元，已纳营业税18561874.15元，多缴2155841.35元。2007年1-12月取得预收帐款收入350599406元，其他业务收入6500元，应纳营业税17530295.3元，已纳15374545.93元，少纳营业税2155749.37元。2008年1-12月取得预收帐款收入51489117元，其他业务收入2000元，应纳营业税2574555.85元，已纳2574555.85元。2009年1-12月取得预收帐款收入1664926206.68元，应纳营业税83246310.33元，已纳83246320.33元，多缴10元。2010年1-3月取得预收帐款收入183669188.32元，应纳营业税9183459.42元，已纳9183459.42元。2006年1月-2010年3月应纳营业税共计128940653.7元，已纳128940755.68元。　　经检查，暂未发现问题。　　（二）城建税及教育费附加　　该单位2006年1月-2010年3月应纳城建税6447032.69元，已纳6447032.76元，应纳教育费附加3868219.61元，已纳3868219.61元。　　经检查，暂未发现问题。　　（三）个人所得税　　我检查组通过抽取部分工资表，翻阅费用科目，对其代扣代缴个人所得税情况进行了核实。该单位支付员工工资、薪金通过“管理费用-工资、开发间接费用”科目核算，工资构成由基本工资和补助工资构成等，每一年度发放年终奖金一次，均由公司代扣代缴个人所得税。　　2007年应付工资4776982.33元，应代扣代缴个人所得税252041.11元，已代扣代缴个人所得税252041.11元， 2008年应付工资6394035.47元，应代扣代缴个人所得税443347.04元，已代扣代缴个人所得税443347.04元，2009年应付工资5876208.72元，劳务费255958元，应代扣代缴个人所得税524182.78元，已代扣代缴个人所得税524182.78元。2010年1-3月应付工资2572354.12元，劳务费19130元，应代扣代缴个人所得税230940.04元，已代扣代缴个人所得税230940.04元。2007年-2010年3月共计代扣代缴个人所得税1450510.97元。　　经检查，暂未发现问题。　　（四）房产税　　该单位有自用的商务办公楼一栋，房产原值为47892408元。该单位缴纳房产税的方式为每年4月、10月分别缴纳上下半年房产税。2007年-2009年共计应纳房产税804593.68元，已纳804593.68元。经检查，暂未发现问题。　　（五）城镇土地使用税　　该单位开发项目位于DD，土地级次为六级。按照每平米税额1.5元，于每年4月、10月分别缴纳上下半年城镇土地使用税。　　2007年3月，该单位未售房面积占地面积141741.38平米，自用办公楼占地面积1300.17平方米，2007年10月，该单位未售房135483.44平米，07年10月应纳全年城镇土地使用税209868.87元，已纳213107.7元，多纳3238.81元。2008年4月未售房屋占地面积131463.04平方米，自用办公楼占地面积1300.17平方米，应纳上半年城镇土地使用税100547.53元，已纳106736.42元，多纳6188.89元，2008年10月未售房屋占地面积130788.68平方米，应纳下半年城镇土地使用税98091.5元，已纳104236.19元，多纳6144.68元。2009年4月未售房屋占地面积116674.66平方米，自用办公楼占地面积1300.17平方米，应纳上半年城镇土地使用税88481.12元，已纳94694.77元，多纳6213.65元，2009年10月未售房屋占地面积61026.73平方米，应纳下半年城镇土地使用税45770.05元，已纳82112.76元，多纳36342.71元。　　2007-2009年合计应纳城镇土地使用税542759.08元，已纳600887.84元，经检查，暂未发现问题。　　（六）土地增值税　　该单位2008年2月已完成一期土地增值税汇算清缴工作，二三期按照取得预售收入的1%预缴土地增值税。　　2007年该单位取得预售收入350599406元（有5450000元已纳入一期汇算清缴），应纳土地增值税3451494.06元，已纳3467971.1元，多缴16447.04元。2008年该单位取得预售收入51489117元，应纳土地增值税511414.92元，已纳506116.90元，少缴5308.02元。2009年取得预售收入1664926206.68元，应纳土地增值税16649262.07元，已纳16649262.07元。2010年1-3月取得预售收入183669188.32元，应纳土地增值税1836691.88元，已纳1836691.88元。　　2007年-2010年3月，该单位应缴纳土地增值税共计22448872.93，已纳22460041.95，经检查，暂未发现问题。　　（七）企业所得税　　1、2006年，该单位营业收入595275761元，其他收入183100元；主营业务成本505172781.35元，期间费用20520911.2元，营业税金及附加32431081.62元，其它扣除项目18274501.4元。收入合计595458861元，扣除项目合计576399275.57元。利润总额19059585.43元。　　所得税报告调增情况：根据该单位工资情况和2006年超标准列支工资2346285元，职工福利费328479.9元，职工教育经费29201.53元；业务招待费超标列支515763.14元，罚款支出1000元，与收入无关的支出462206.3元，预售收入预计利润18187248.91元，非公益性捐赠1234500元。合计应调增23621241.58元。该单位结转以前年度在本年度扣除的广告费支出14488738.65元，调减应纳税所得额14488738.65元。　　检查期内，该单位发现有3414.04平米可售邮政配套及商业配套，目前空置尚未销售，但已将该部分的成本4851929.19元计入一期配套成本中。经检查组核实，情况属实。该单位2006年一期项目结转销售成本多计配套成本4848937.85元，调增应纳税所得额4848937.85元，应补企业所得税1600149.49元。　　本期应纳税所得额21035856元，应纳企业所得税6941832.48元，已纳5341682.99元，应补企业所得税1600149.49元。　　2007年，该单位营业收入21629905元，其他收入239000元；营业成本9131877.84元，期间费用19735083.66元，营业税金及附加1167663.88元，其它扣除项目163000元。收入合计21868905元，扣除项目合计30197625.38元。利润总额-8328720.38元。　　所得税报告调增情况：根据该单位工资情况和2007年企业所得税工资列支标准（1600元/人），超标准列支工资2520655.98元，职工福利费310769.11元，职工教育经费62028.74元；超标准列支财产损失折旧、摊销支出150，607.1670026.89元，与收入无关的支出385481.44元，预售收入预计利润44733499.1元，非公益性捐赠163000元。合计应调增48245461.26元。　　检查期内，该单位发现有3414.04平米可售邮政配套及商业配套，目前空置尚未销售，但已将该部分的成本4851929.19元计入一期配套成本中。经检查组核实，情况属实。该单位2007年项目一期结转销售成本多计配套成本9116034.5元，调增应纳税所得额9116034.5元。　　本期应纳税所得额39919732.21元，应纳企业所得税 13173511.63元，已纳13172524.49元，应补企业所得税987.14元。　　2008年，该单位营业收入347501元，其他收入2000元，营业外收入105741.5元；营业成本108元，期间费用20910625.02元，营业税金及附加18657.05元。收入合计455242.5元，扣除项目合计2954940.71元。利润总额-24996098.21元。　　该单位2008年与收入无关的支出4501.6元，预售收入预计利润6955531.78元，赞助支出20000元。合计应调增6980033.38元。　　该单位2008年应纳税所得额-18016064.83元，为亏损。　　2、我检查组在对其取得发票情况检查中，发现该单位取得某建筑装饰有限公司的外购发票7张，金额共计2662235元。其中5张于2007年取得，金额1542189元，根据国税发[2010]46号《国家税务总局关于深入开展打击发票违法犯罪活动工作的通知》规定，调增2007年应纳税所得额1542189元，应补企业所得税508922.37元，2张于2008年取得，金额共计1120046元，调增2008年应纳税所得额1120046元，调增后2008年应纳税所得额为-16896018.83元，仍为亏损。　　以上1、2项应补企业所得税共计2110059元。　　（八）发票检查情况　　我检查组分别检查了该单位2007年-2009年3月间，开具发票以及取得发票情况。　　该单位检查期内共领购发票9550份，开具发票9418份，其中退票669份，废票22份。开具金额共计2182293728元，比预收帐款金额少68390190元。　　我检查组在对其取得发票情况检查中，共抽查了检查期内220张发票真伪情况。经核实，发现该单位取得某建筑装饰有限公司的外购发票7张，金额共计2662235元。　　根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第四款、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十九条第二项的规定，拟对该单位未按规定取得发票的行为处以罚款10000元。　　处理意见和依据　　（一）企业所得税　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条、第十条第八款，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条、二十八条，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第二款第六、七项，以及《国家税务总局关于深入开展打击发票违法犯罪活动工作的通知》（国税发[2010]46号）的规定，该单位应补缴企业所得税2110059元。　　（二）企业所得税滞纳金　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金的有关规定，该公司应缴纳房产税滞纳金853259.21元。　　（三）罚款　　根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第四款、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十九条第二项的规定，拟对该单位未按规定取得发票的行为处以罚款10000元。　　工作经验及建议：　　1、做好充分检查前准备工作，通过北京市房地产交易网（http://www.bjfdc.gov.cn/public/Index.asp）查询检查项目的基本情况，坐落位置，建成规模，销售情况，可得知该项目销售均价。　　2、通过发票管理系统查询该单位开具发票的情况，并与网签情况和预收帐款进行比对，抽查预售合同的签约金额与实际付款比对，核实收入的真实性，以审核营业税缴纳情况。　　3、严格审核该单位取得发票情况，尤其是建筑安装类企业的发票开具情况。该类型企业出现假票的可能性较大。　　4、严格执行国税发[2009]31号文件的相关规定，严格审核房地产开发企业所得税缴纳情况：主要审核该企业是否足额预缴所得税，成本核算是否符合税法规定，收入是否及时进行确认等。