某房地产公司未按规定缴纳税款的稽查案例来源：作者：日期：2010-11-05字号[ 大 中 小 ] 　　一、企业基本情况　　（一）自然情况　　北京某房地产开发有限责任公司（以下简称：“公司”）注册地点为北京市XX区，1994年X月成立，经济性质为有限责任公司，注册资本约XXXX万元，主要经营：房地产开发、商品房销售；对自有房屋进行出租。现有职工14人。　　公司为纯地税户，缴纳税种有：营业税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税（代扣代缴）。　　（二）项目情况　　公司自成立以来，投资开发建设完成xxxx一期、二期住宅、办公楼项目，项目位于北京市朝阳XX环，占地2.34公顷，建筑面积12万余平方米。　　一期为三栋，一栋为A座办公楼，地上15层，地下2层，产权属于该公司所有，自2003年11月1日起整体出租。另有蝶形设计26层的住宅楼两栋。　　二期为二栋，U型设计板式地上12层，地下两层。2004年11月竣工。地上二层以上共281套于2005年12月前全部销售完毕，地上一层共有22套，2006年开始出售。　　公司项目销售完毕后，无其他售房业务，主要经营办公楼出租。　　二、检查情况　　该案件为举报案件，根据要求对该公司全部税种进行了检查。　　（一）各税种检查情况　　1、营业税检查情况　　该公司主要收入为销售商品房、房屋出租收入和代理费收入，记入“预收账款”科目及“其他业务收入”科目，适用税率5%.　　通过检查预收账款、其他业务收入等科目明细帐，该公司2007年1月1日至2007年12月31日应税收入合计33434714.75元，应缴纳营业税1671735.74元，已缴纳营业税1787967.44元，多缴纳营业税116231.70元；2008年1月1日至2008年12月31日应税收入合计20575781.55元，应缴纳营业税1028789.08元，已缴纳营业税1000289.08元，少缴纳营业税28500.00元；2009年1月1日至2009年4月30日应税收入合计6536.45元，应缴纳营业税326.82元，已缴纳营业税0元，少缴纳营业税326.82元。　　该公司检查期内（2007.1—2009.4）营业税应税收入总计54017032.76元，应纳税额2700851.64元，已纳税额2788256.52元。　　经核实，暂未发现问题。　　2、城市建设维护税及其附加检查情况　　该公司2007年1月至2009年4月30日应缴纳营业税2700851.64元，公司所在地城建税适用税率为7%，应缴纳城市建设维护税189059.61元，已缴纳城市建设维护税195177.96元；　　该公司2007年1月至2009年4月30日营业税2700851.64元，教育费附加费率为3%，应缴纳教育费附加81025.54元，已缴纳教育费附加83647.69元。　　经核实，暂未发现问题。　　3、个人所得税检查情况　　该公司有员工14人，包括总经理、副总经理共3人，工程人员5人，管理人员4人，后勤人员2人。工资构成由基本工资和补助工资等构成，个人所得税由公司代扣代缴。　　检查组审核了该公司纳税扣除情况，抽查了该公司3个月的工资表，未发现扣除超标的情况。　　2007年发放员工工资530282.38元，应代扣代缴个人所得税28867.93元，已代扣代缴个人所得税28867.93元； 2008年发放员工工资555474.11元，应代扣代缴个人所得税24401.57元，已代扣代缴个人所得税24401.57元；2009年1月-4月发放员工工资185328.88元，应代扣代缴个人所得税8092.20元；已代扣代缴个人所得税8092.20元。　　该公司检查期内（2007.1—2009.4）应缴纳个人所得税61361.70元，已缴纳个人所得税61361.70元。　　经核实，暂未发现问题。　　4、印花税检查情况　　检查组检查了该单位2007年1月－2009年4月合同和账簿，抽查了2份合同的印花税情况。该公司2007年签订了7份售房合同，合同总金额11939336元，应缴已缴印花税5970元，2007-2009年4月有12份账簿，应缴已缴印花税60元。　　经核实，暂未发现问题。　　5、土地增值税检查情况　　该公司2007年向XX区地税局提出了项目土地增值税清算申请。　　6、房产税检查情况　　（1）该公司A座办公楼从2003年开始出租，面积为37524.68平方米，另有人防面积2365.12元。该公司2003年开始在固定资产帐中记载房屋原价为115000000元，并提供了税务师事务所房产税鉴定报告书，以及工程结算单。每年应缴纳房产税966000元。　　（2）该公司一期B、C座、二期D、F座地上住宅全部出售。地下一层地下室和车库使用部分共7140.24平方米，于2005年开始使用。　　该公司地下部分房产原值未在固定资产帐上记载，按照实际投资额计算缴纳房产税。　　（3）该公司自用小办公楼建筑面积1420.08平方米，2008年1月31日起从开发成本转固定资产，房屋原价为4，618，433.14，每年应缴纳房产税38361.94元。　　经检查该公司2007年应缴纳房产税1227527.84，已缴纳房产税1227527.84元；2008年应缴纳房产税1227527.84，已缴纳房产税1227527.84元；2009年上半年应缴纳房产税613763.93元，已缴纳房产税253253.28元，欠缴360510.65元。　　少缴原因：该公司称由于资金困难，2009年4月未缴纳房产税。　　7、土地使用税检查情况　　该公司小办公楼应税面积1454.51平米，所处地段为四级地段，按照12元/平米征收，A座办公楼应税面积11089.95平米，所处地段为三级地段，按照18元/平米征收。　　该公司2007年应缴纳土地使用税217073.22元，已缴纳土地使用税261623.22元，2008年应缴纳土地使用税217073.22元，已缴纳土地使用税261623.22元，2009年应缴纳土地使用税217073.22元，已缴纳土地使用税261623.22元　　该公司检查期内应缴纳土地使用税651219.66元，已缴纳土地使用税784869.66元。　　经核实，暂未发现问题。　　8、企业所得税检查情况　　该公司检查期内账面为亏损，未缴纳企业所得税。主要情况如下：　　（1）2004年11月3日将二期（D座、F座住宅）竣工验收备案表报北京市建委备案。没有预缴过企业所得税。　　（2）每年的收入和成本确认不准确。　　（3）没有有关中介机构税务鉴定报告和企业所得税年度审计报告。　　（4）抽查发现假发票，管理费用和成本不实。　　根据国税发[2006]31号文《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的规定凡已完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定和核算其计税成本。建议转征收局确定其项目成本，并进行企业所得税的纳税调整。　　9、发票检查情况　　该公司2005年领购交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票2本共100份，领购服务业发票1本共50份。2007年初留存各41份、35份。2008年领购交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票1本共50份。检查期内使用交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票69份，服务业发票13份。　　我们在检查时发现该公司支付工程款、咨询费取得的是商业企业发票，未取得建筑业、服务业发票，同时发现有部分餐费发票在发票管理系统中查询后为假发票，存在未按规定取得发票的行为。　　处理意见及依据　　一、房产税　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条*9款、第三条*9款、第四条、第七条的规定，应补缴房产税360510.65元。　　二、未按规定取得发票行为　　根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第四款的规定对该公司未按规定取得发票的行为处罚款2000元。　　三、滞纳金　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，加收房产税滞纳金2703.83元与税款一并入库。　　案件分析　　同一行业中企业的情况也都不尽相同，有时区别很大，如果仅看表面、不细致、不深入去查、去看，很难发现问题。本案中公司房产税计税依据混乱，公司对政策理解也不甚明朗，检查组通过实地核实，逐一核准了该公司房产税计税依据。