私营独资企业交易不动产的应税处理来源：作者：陈惠萍日期：2009-02-16字号[ 大 中 小 ] 　　在市场经济形势下，企业在二级市场进行不动产交易，对该项活动涉及到哪些税费，结合具体实例进行分析。　　营口某铝材厂为私营独资企业，投资者甲某。2004年以出让方式取得土地使用权，用途为：工业用地，土地面积：8000平方米。因经营形势变化，2008年4月欲出售上述土地使用权。　　营口某修配厂为私营独资企业，投资者乙某。经考察认为，上述地理位置适宜自身企业发展，决定迁址到上述用地。　　为规避转让不动产双方缴纳的税费，经甲、乙共同商议，在营口某铝材厂原址，共同出资设立营口某铝材有限公司，营口某铝材厂以土地投入，营口某汽车修配厂以设备和技术投入，将营口某铝材厂与营口某汽车修配厂全部合并到新设公司，这样双方共同经营，就以为转让过程都不交税款了。　　那么应如何进行处理，需要缴纳什么税金呢，我们认为：　　1.合并事项　　营口某铝材厂、营口某汽车修配厂均为私营独资企业，营口某铝材有限公司为私营有限公司。公司法规定，私营独资企业与私营有限公司不能办理合并登记，因此，营口某铝材厂及营口某汽车修配厂应办理各自的注销登记手续。　　2.营口某铝材有限公司应缴纳的税费　　契税：营口某铝材厂原为私营独资企业（非法人企业），营口某铝材有限公司为私营有限公司（法人企业）；《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，个人以不动产对外投资设立有限公司，接受该不动产投资的有限公司应按规定缴纳契税。营口某铝材有限公司在办理产权转移时，须缴纳契税。　　假设营口某铝材厂土地取得时成本为90万元，此次出资按160万元作价。应缴纳契税64000.00元。　　印花税：按产权转移书据税目，税率0.5%，计算应缴纳印花税800.00元。　　营口某铝材有限公司应缴纳的税费合计64800.00元　　3.营口某铝材厂应缴纳的税费　　财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，个人以不动产对外投资设立有限公司，投资时不缴纳营业税。　　现在，营口某铝材厂准备注销，其以不动产投资入股不符合以上条款，应按照转让不动产缴纳相关税费。　　（1）营业税：　　依据国税函[2005]83号关于营业税若干政策问题的批复第三条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；　　某铝材厂应按照合同金额扣除受让原价后的余额按5%计算营业税；应缴营业税35000.00元；　　（2）城市维护建设税：按照应缴营业税的7%计算，应缴纳2450.00元；　　（3）教育费附加：按照应缴营业税的3%计算，应缴纳1050.00元；　　（4）地方教育费：按照应缴营业税的1%计算，应缴纳350.00元；　　（5）印花税：按产权转移书据税目，税率0.5%，计算应缴纳印花税800.00元　　（6）土地增值税：　　扣除项目金额969650.00元，即：取得成本900000.00＋相关税费39650.00＋有关费用30000.00（假设）　　增值额的计算：依据国税函发[1995]110号关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知第6条第1款规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的相关费用，以及在转让环节缴纳的税金。　　那么，计算增值额为：630350.00元；　　增值额占扣除项目金额比例为65.01%　　应缴土地增值税为203657.5.50元。　　（7）个人所得税：应按照营业收入减除受让原价及税金和合理费用的所得额，依据20%计算缴纳；　　应缴个人所得税为85338.50元　　营口某铝材厂应缴纳的税费合计328646.00元。　　4.营口某汽车修配厂　　营口某汽车修配厂先办理税务登记注销，再注销工商登记，有关债权债务按《个人独资企业法》处理。　　通过分析计算，营口某铝材有限公司投资者明白，不是简单的改一下企业名称、合并各自企业就能节税，若不是咨询，险些发生漏税、偷税行为。