个人出租房屋可用营业税起征点进行税收筹划来源：中国税网作者：王兴传日期：2008-06-11字号[ 大 中 小 ] 　　近日，单位小车司机小张在单位附近购置了一套新房，一套旧住房闲置，想用2000元把它修理一下，以每年25000元的价格租出去，个人出租房屋按税法规定，以租金收入为计税依据缴纳营业税、房产税和印花税，法定税率分别为5%、12%和1 ‰；城镇土地使用税，当地税率为年5元／平方米；个人所得税以租赁收入扣除法定的扣除费用后的余额为计税依据，法定税率为20%。但是国家为了促进廉价房出租，对个人出租房屋，实行税收优惠政政策，只能用营业税起征点来进行税收筹划。　　为了实现筹划效果，个人出租房屋按月收取租金，上缴税费。　　根据2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税。　　根据财税[2000]125号《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。　　小张每月应纳：　　营业税：25000÷12×1.5%＝31.25元；　　城乡维护建设税：31.25×5%＝1.56元；　　教育费附加：31.25×3%＝0.94元；　　全年应纳营业税：31.25×12＝375元；　　城乡维护建设税：1.56×12＝18.72元；　　教育费附加：0.94×12＝11.28元。　　房产税每月：25000÷12×4%＝83.33元，全年83.33×12＝999.96元。　　个人所得税第前三个月因减除修理费用分别为：[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800－800]×10%＝36.63元；　　[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800－800]×10%＝36.63元；　　[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－400－800]×10%＝76.63元；　　其余九个月每月应纳：[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800]×10%＝116.63元；　　全年应纳个人所得税：36.63＋36.63＋76.63＋116.63×9＝1199.56元。　　那么小张的年税收负担：375＋18.72＋11.28＋999.96＋1199.56＝2604.52元。　　如果利用营业税起征点进行税收筹划，就可以减轻小张的税收负担。　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定未达起征点的免征营业税，当地营业税的起征点是2000元，小张如果以23000元租出去，让承租人自己简单修理一下，就可以把月租金降到营业税起征点以下，免征营业税。　　那么小张每月就只应纳房产税：23000÷12×4%＝76.67元；　　个人所得税：（23000÷12－76.67－800）×10%＝104元；　　全年税收负担：76.67×12＋104×12＝2168.04元，比原来降低了2604.52－2168.04＝436.48元。　　小张原计划租金25000元，用2000元来简单的修理一下，实际收入也只有23000元。现在让承租人修理一下，承租人也可以按照自己的意愿修理，实际收入还是23000元。税收负担却降低了436.48元。