合作开发商品房如何进行税务处理（下）来源：中国税网作者：于蕾日期：2008-02-26字号[ 大 中 小 ] 　　二、股权合作方式下涉税问题解析　　股权合作方式是指甲方以土地使用权出资、乙方以货币资金出资，成立房地产开发企业，合作建房。对此种形式的合作建房，由于合作双方成立法人公司，商品房建成后销售时的纳税义务均由该法人公司承担，由该法人公司按照税收政策对房地产开发业务的有关规定缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，需要注意的是，不同的收益分配方式下，合营企业、投资双方的纳税义务仍有不同：　　（一）按投资比例分配利润　　此方式下，商品房销售行为全部在合营企业完成，甲乙双方按照投资比例分配税后利润。　　1、合营企业涉税问题　　合营企业接受投资时：按照国税发[2006]31号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。　　合营企业销售所开发的商品房：需要按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。　　2、甲方涉税问题　　①营业税　　国税函发[1995]156号文件规定：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。　　②企业所得税　　国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。　　3、乙方涉税问题　　乙方分回的利润，如存在税率差，应按照有关规定补缴企业所得税。　　（二）按比例分配房屋　　1、合营企业涉税问题　　①营业税　　按照国税函发[1995]156号文件的规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。　　因此，合营企业在商品房分配环节不需要缴纳营业税。　　②土地增值税　　国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　根据上述规定，合营企业在向甲乙两方分配房屋时，应视同销售缴纳土地增值税，并按照文件规定的方法和顺序确定销售收入。　　③企业所得税　　国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。　　上述公允价值的确定可参考国税发[2006]31号文件第六条规定的方法和顺序：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。　　根据上述规定，合营企业在向甲乙两方分配房屋时，应视同销售，分配商品房时如未结算计税成本，应按照确定的销售收入及税务机关规定的预计毛利率进行企业所得税的处理；如已经结算计税成本，则应计算出实际毛利额，并入当期应纳税所得额纳税。　　2、甲方涉税问题　　①营业税　　甲方一方面涉及以土地使用权换取开发产品的营业税问题，一方面涉及销售换入商品房的营业税问题。　　国税函发[1995]156号文件规定：如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。　　根据上述规定，甲方在换得商品房时，应按照所换得商品房的价格按“转让无形资产”缴纳营业税；换得的商品房出售时，再按照“销售不动产”纳税。　　②企业所得税　　国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。　　甲方销售所换得的商品方时，还应缴纳土地增值税、印花税、企业所得税。　　3、乙方涉税问题　　乙方销售所换得的商品方时，应按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。　　作者单位：中国税网涉税风险研究室