低价房奖励职工 税务处理须合规来源：中国税网作者：刘俊英 黄兴发日期：2014-04-21字号[ 大 中 小 ] 　　日前，某市地税稽查局在对某房地产企业上年度税收检查过程中发现该企业自去年以来，趁全国三线城市房地产市场有价无市销售行情低迷之际，将本公司未出售的6套商品房以成本价3500元/平方米销售给了房地产公司张某等2人，以奖励有贡献的职工。经税务稽查人员调查，并从该公司销售部门以及其他购房者处取证，同期同地段房产的市场价约5000元/平方米，最后稽查部门作出了对企业按市场价差补缴营业税、城建税、教育费附加土地增值税及企业所得税，并加收滞纳金，对张某等2人按市场差价额补征个人所得税。这样的税务处理是否妥当？征税依据是否充分？　　营业税处理　　营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。营业税暂行条例实施细则第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；3.按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）。　　土地增值税处理　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）对“非直接销售和自用房地产的收入确定”规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价确定。　　企业所得税处理　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3.按开发产品的成本利润率确定；开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。　　个人所得税处理　　《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：1.根据住房制度改革政策有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税；2.除本通知*9条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施细则条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税；前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置成本或建造成本价格的差额。3.对职工取得的上述所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得的全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。