从税收征管角度看物业税的制度设计来源：中国人民大学财政金融学院作者：韩静涛日期：2008-05-22字号[ 大 中 小 ] 　　一、关于物业税纳税人的税务登记　　国务院制定的行政法规《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第十二条第二款规定：（从事生产、经营的纳税人以外的）纳税人，除国家机关和个人外，应当自纳税义务发生之日起30日内，持有关证件向所在地的主管税务机关申报办理税务登记。国家税务总局制定的部门规章《税务登记管理办法》第十一条规定：本办法第十条规定以外的其他纳税人，除国家机关、个人和无固定生产、经营场所的流动性农村小商贩外，均应当自纳税义务发生之日起30日内，向纳税义务发生地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发税务登记证及副本。　　所以，从现行有关税务登记的法律法规来看，不从事生产经营的个人是不需要办理税务登记的。而物业税开征后，作为一种财产税，其主要征税对象是居民所有的高档住宅。那么，存在的问题是：我们是仍然保持原有的规定，不对作为物业税纳税人的个人提出办理税务登记的要求；还是修改相应的法律法规，要求缴纳物业税的个人办理税务登记呢？　　从立法意图看，没有对非从事生产经营的个人提出办理税务登记的要求，主要原因一是此类人群数量巨大，办理税务登记会占用许多税收征管资源；二是非从事生产经营的个人主要纳税义务是工资薪金所得应纳个人所得税。通过由支付单位代扣代缴可以起到很好的源泉控管作用。那么，如果不对应缴纳物业税的个人办理税务登记提出要求的话，就只能采取：一是税务部门像对待零散户一样上门征收，二是委托相关管理部门代征。由于物业税既不“零散”，也不存在统一的源泉扣缴渠道。从实际看这两种方式都是不可取的。如果开征物业税，必须对《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的相应条款作出修订，明确规定作为物业税个人纳税人的税务登记义务。　　在具体的办证环节上，国家税务总局于2005年提出的“房地产税收一体化管理”，“先税后证”是一个切合实际、比较好的办法，可以移植到物业税的征收管理过程中来。也就是要求纳税人先办理物业税纳税登记，缴纳相关税款，后办理产权证书。这样，主管税务机关才有可能通过及时记录物业税底册，及时掌握纳税人的变动情况，开展税源监控。　　需要指出的是，一般的税务登记因纳税人在生产经营的不同阶段而分为开业、变更、注销税务登记三种。但就物业税的纳税人而言却只有取得物业时的税务登记和转让物业时的注销登记两种情况。这是因为物业税是针对房地产征收的一种财产税，从房地产物权的取得来看，可以分为两类：一是原始取得，即房地产因开发兴建而取得产权；二是继受取得，即通过买卖、赠与、互易等方式取得房地产。从房地产物权的消灭来看，主要有因国家征用或因转让而消灭两种情况。在物权取得时，税务机关即应为产权人办理税务登记自不待言。在物权消灭时，税务机关应当在为买受人办理税务登记的同时为出卖人办理注销税务登记手续。　　二、关于物业税的纳税人　　在确定物业税的纳税人时应当考虑到：主管税务机关征管力量的配置、征收成本的投入，相关政府部门的工作配合以及房地产权属登记公示法律制度等各项因素。其中很重要的是要考虑到社会心理承受能力。我国目前针对非生产经营的个人征收的工资薪金所得个人所得税从1980年立法实施至今经过了一个长期的社会磨合适应过程。但至今人们的自觉纳税意识仍然有待提高。2007年推行的年收入12万元以上的高收入者自行申报的数量和构成结构可以作为有力的说明。不难想象在社会成员自觉纳税意识尚待提高、税务部门的管理措施有限、相应的不动产登记公示制度有待于完善、社会各阶层的贫富差距较大的情况下在一个较为普遍的范围内开征物业税会是一个什么样的结果。　　基于以上分析，笔者建议：物业税的纳税人应当限制在一个比较小的范围内。在其开征的初期不宜像国外那样作为地方财政的主要来源之一，强调其收入功能。而应当作为目前对从事生产经营的个人应纳个人所得税因监控手段不足而导致整体征收情况不佳的一种补充调控措施。　　在具体的立法设计上，可以根据住宅小区的容积率、绿化率、单套住宅建筑面积、单位面积销售价格结合确定高档物业的标准。在此基础上赋予地级市一级政府浮动执行的权利，从而确定相应的数量有限的纳税人。将绝大多数普通住宅的所有者排除在物业税的纳税义务之外。这样，主管税务机关可以集中精力提高物业税的征收率，同时也符合目前的社会公众的心理状况。在配套制度逐步完善、税收环境不断改善、公众心理承受能力增强的基础上，方能考虑物业税征税对象的进一步拓展，以及其主要职能从调控收入向组织收入的转变。　　从现实情况来看，根据我国《城市房地产管理法》第60条的有关规定，城市房地产的登记部门分别为县以上土地和房地产管理部门。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，税务部门应当以纳税申报日在土地、房产部门登记的产权人为纳税义务人。　　三、关于物业税计税依据的确定　　从《税收征管法》来看，第三十五条和第三十七条分别对办理了税务登记的纳税人和未办理税务登记的纳税人的核定征收的适用范围作出了规定，但均无法直接适用于物业税的纳税人。而目房地产评估是专业性很强的技术工作，税务部门事实上也没有这样的人才储备。　　那么，能否依靠社会中介部门来评估呢？笔者的意见也是否定的。原因在于：（1）以社会中介机构的评估结果作为税务机关征税的依据直接对税务机关的征税权形成了钳制，这样作是有悖于《税收征管法》的立法精神的。而且，如果纳税人提出相应的行政诉讼或行政复议的话，中介机构实质上决定了税务机关的征税数额，但由于其不是行政机关，又可以不受《行政复议法》和《行政诉讼法》的约束。这样是不利于保护纳税人的权益的。（2）我国目前有三套针对房地产的评估机构，分别是建设部门管理的房地产评估机构、国土部门管理的土地估价机构、国有资产管理部门所管理的资产评估机构。虽然几家评估机构的脱钩改制均已完成，但在事实上仍然与管理部门之间存在联系。分别具有各自比较确定的业务范围。在这种情况下，即使税务机关采取招标的方式确定评估机构，所作出的评估结果也很难具有权威性。这将导致物业税更加难以推行。（3）中介机构评估是要收费的。由纳税人支付显然是不公正的。而由税务部门支付显然又扩大了公共财政的负担。　　借鉴美国和日本开展财产税纳税评估的经验和教训，考虑我国的实际国情，笔者建议：（1）由国家税务总局制定物业税应税房地产价值评估实施办法，规定实施评估的基准时间、评估方法、评估的组织实施、评估价值的确定、争议的解决方式等内容并注重与税务行政复议制度的衔接；（2）考虑到相关的人员技术力量配置和适当的地理区域范围，应当由地市级税务部门具体负责评估工作的组织实施；（3）加强评估业务培训工作，制作可操作性强、程序步骤严格、自由裁量空间小的评估工作操作手册，以便于评估工作的实施；（4）修改《税收征管法》关于核定征收的相关条款，使之适用于物业税应纳税额的核定工作。