对我国物业税税率设计的思考来源：税务研究作者：邓菊秋 龚秀国日期：2008-06-20字号[ 大 中 小 ] 　　税率问题是物业税税制设计中的核心问题。本文从理论上分析了不同的税率选择所产生的经济效应，并结合我国的现实情况，对我国物业税税率设计提出了具体建议。本文认为，应由中央政府确定物业税税率范围，地方政府在此范围内选择，对不同用途的物业实行相同的税率，对土地和房产课以相同的税率。以物业的评估价值为税基实行超额累进税率。　　一、从效率角度透视物业税税率　　对物业税是否有效率的判断要根据其税负归宿情况来确定，并且，根据不同的假设前提和不同的研究方法得出的结论也迥异。　　传统观点假定土地供给是完全没有弹性的，建筑物的供给是有完全弹性的，采用局部均衡的分析方法，得出的结论是“对土地征收的税收是由土地所有者负担，而对建筑物征收的税收则由使用者负担。”。对土地征税不会扭曲经济决策，也就不会降低资源配置方面的效率。对建筑物征税会导致人们对建筑物需求的减少，从而扭曲了人们的经济决策。　　新论用一般均衡的分析方法得出完全不同的结论。（1）假定对所有的土地和建筑物的价值课以相同的税率，土地和建筑物的所有者都承担了税负。因此，对全国所有物业以统一的税率课税，其税负由物业所有者承担，这种负担至少在短时间内不能转嫁。显然，对所有应税物业按统一的税率课税是有效率的。（2）假定地区间存在着税率和课税等级定价方法上的差异，物业税的归宿可分成两个部分：对物业税中与全国平均对应的部分，会使资本财富的收益率下降，可看作对所有资本收益的课税（Profit Tax）；对物业税中与全国平均背离的那部分，被转嫁到商品价格的上升部分中去，可以看作是消费税（Excise Tax）。由此可知，物业税是对地方资本使用所征收的扭曲性税收，对不同地区实行不同的税率会扭曲资源的配置。　　这种分析方法还可以用来分析对不同种类物业课税的效应。假定对某类物业免税，而对其他物业在任何地方都按统一的税率征税，投资者可以通过减少应税物业的投资和增加免税物业的投资来避税，其结果是应税物业和免税物业的所有者最终都要承受税收负担。对部分物业征税，或者是不同种类物业的税率不同，都会扭曲投资者的行为，通过改变行为来逃避或转嫁税收负担，这种改变减少了经济福利。　　由此可知：在全国范围内，对所有物业按统一的税率征税可能有效率，但实际上不现实，世界上大多数国家对物业征税都是实行有差别的税率。　　二、从公平角度透视物业税税率　　传统观点认为，土地部分的税收由土地所有者承担，其负担与收取的租金收入成比例；建筑物部分的税收由房屋消费者承担，其负担与房屋消费金额成比例。土地税具有累进性。Netzer认为，在局部均衡的条件下，对房屋所征的税是累退性的，因为物业税是基于住房单元价值的百分比或比例税率，低收入家庭在住房上的支出比例大，和高收入家庭相比，低收入家庭的物业税负担重。　　新论认为，每个社区都对当地资产征税，平均税率可以看作是对全国资产征收的税率，各个群体支付的平均物业税税率就是对所有资产征收的税率。因为高收入家庭的资产多，他们承担的税负也多，所以物业税是累进的。从单个税区来看，征收物业税会带来两重负担全国范围内的负担，主要体现在整个经济范围内的总体资产回报率下降；地方负担，由地方劳动者和土地所有者以及本地消费者承担。因此，从全国来看，物业税是累进的；从地方来看，物业税是累退的。　　受益税论（Benefit Tax View）认为，地方政府征收的物业税实际上是一个人为能使用社团服务和设施而自愿缴纳的费用，税收起到了价格的作用，引导个人作出经济效率*5化的决策。受益税论考虑了支出收益和税收负担，两者由同一方承担，税负和收益在边际上相互抵消。净效应分配是中性的，不会造成任何行政区域之间的收入再分配。　　三、我国物业税税率设计的思考　　（一）中央政府确定物业税税率范围，地方政府在此范围内选择　　由中央政府确定统一税率可以避免税收竞争，由地方政府确定税率能够建立起财政收入与财政支出决策之间的联系，各有利弊。根据我国现行的税收管理体制，税收的立法权在中央，由中央政府确定物业税税率范围，各设定上限和下限税率，允许地方政府在此范围内自由选择，是必要的和可行的。　　（二）对不同用途的物业适用相同的税率　　多数实行对物业课税的国家对不同用途的物业适用相同的税率，即单一税率，也有少数国家如加拿大、新西兰、印度等对不同用途的物业实行不同的税率。在实行不同税率的国家或地区，住宅物业的税率者都低于商业和工业物业的税率，或者是住宅物业的评估率低于商业和工业物业的评估率。不同用途的物业适用不同的税率或评估率，不仅扭曲了人们的经济行为，还会改变不同财产之间的市场均衡价格，进而改变土地资源在不同用途之间的分配，导致社会福利损失。我国现行的房产税和城镇土地使用税只对商业用途的房地产征收，相当于政府间接鼓励了人们投资住宅房产。由于人们持有住宅没有任何成本，在房地产价格上升期间，人们大量投资住宅，加剧了房价的上涨趋势。考虑到我国的现实情况，笔者认为，应该对不同用途的物业适用相同的税率，引导人们理性消费和投资。　　（三）对土地和房产适用相同的税率　　笔者认为，我国的物业税应对土地和房产适用相同的税率。理由有三：其一，我国的土地制度与其他多数国家有所不同，国家拥有城市土地所有权，企业和个人拥有的只是土地使用权，对土地征重税会产生扭曲效应。其二，房产价值和土地价值密不可分，如果实行分税率，就要把土地价值从房地产价值中剥离出来，要做到公平合理，在操作上难度很大。其三，简便易行也是税率设计所要考虑的因素。遵循“简税制”的原则，在兼顾效率与公平的情况下，对税率的设计尽量简单明了。　　（四）以物业的评估价值为税基实行超额累进税率　　在效率与公平的两难选择中，我们应该更加注重公平。笔者认为，我国的物业税应以评估价值作为税基，将纳税人的所有房地产评估值加总，扣除一定的减免额后，根据超额累进税率计算应纳税额。实行超额累进税率的物业税，符合量能纳税原则，税收有弹性，有利于调节收入再分配。由于累进税率计算复杂，征税成本较高，若累进级距过多过高，对纳税人的负面影响大。本着“简税制”的原则，累进级次不宜过多，三或四级就可以，级距应较高，比如，以50万元为一个级距。　　（五）物业税税率的确定应综合考虑多方面的因素　　在确定物业税税率时，应参考国际上其他国家的物业税税率水平，根据我国现行的房地产税的税率，结合财政收入的需要和纳税人的负担能力等因素综合考虑。世界多数国家对物业设定的征税率在1%～3%之间。我国目前的房产税税率大体上是按房产原值的1.2%征收，土地使用税按面积征收。改征物业税后，要保证财政收入不能减少，不能超过居民的承受能力，也不能使企业的税负明显增加。具体的确定方法是“量出为入”，首先确定预算年度的财政开支，测算其税费收入和转移支付收入总额，然后根据收支差额来确定需要征收的物业税收入，最后用物业税收入除以应纳税的物业的评估价值就确定了物业税税率。　　作者单位：四川大学经济学院