新《企业所得税法》对房地产企业所得税的影响探究来源：山东税务研究作者：石运学日期：2008-07-15字号[ 大 中 小 ] 　　今年1月1日施行的新《企业所得税法》对房地产行业的企业所得税有很大的影响。由于房地产项目开发周期较长，故房地产企业在新企业所得税法施行的时候，容易通过隐蔽手段达到避税或者偷漏税的目的。下面就突出的几点，探讨房地产企业在新《企业所得税法》实施以后的税收征管问题。　　一、房地产企业存在的问题　　（一）延期结算收入。总局在国税发[2006]31号文中确认符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。房地产企业容易借此延期结算收入：一是全部开发产品完工后，以只是部分开发产品完工为由，拖延结转收入的时间。特别是在2007年末至2008年年初，由于新老企业所得税法施行更替，更容易用延期手段获得税收方面的利益。例如：2007年12月份，某房地产开发企业完成开发楼盘500套，但在备案中或者广告中只是有200套竣工并能出售，则剩下的300套以延期至2008年获利。二是在产品完工后，不投入使用，只是在销售时接收购买人的购房定金，延期签订合同，这样，成本结转和销售实现就有了时间差。例如：上述200套房在2007年竣工，而在销售过程中只接受购房者的定金，且以种种优惠条件，引导购房者拖延至2008年签订合同。按照《实施条例》第九条的规定，则此200套房的成本结转在2007年，销售收入在2008年实现。这样，200套房的收入适用的所得税税率为25%。　　（二）隐匿预收房款。一是不接受大额的预收房款而以“诚意金”、“优惠金”等名称收取部分房款，并将其作为相应的优惠条件兑现给购房者，这部分房款用来直接进入管理费用予以开销。这样就增加了管理费用，减少了当期收入和应缴税金。例如：上述200套房在销售过程中，收取不等的“诚意金”、“优惠金”，款项直接计入管理费用并予以开销，则2007年的管理费用增加而减少收入。二是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入。三是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金。四是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。　　（三）混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除。二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。　　（四）视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，主要存在以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不记或少记当期收入，减少了应缴税金。　　（五）推迟工资薪金支出。包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资、以及与员工任职或者受雇有关的其他支出在新所得税法施行后进行支出，部分扣除项目与工资转换，从而达到增加扣除款项的目的。　　二、征管工作中存在的问题　　（一）税务部门一线征管力量不足。由于房地产行业涉及面广，而当前税务部门缺少具有房地产管理经验的人员，相关的税收管理人员的业务水平和工作能力难以很好的做到专业管理，从而制约了房地产企业的所得税管理质量。　　（二）税务部门难以全面掌握房地产开发的信息，出现了管理和沟通两面的难题。一方面，房地产开发涉及的部门多，地税、城建、房管、银行等与房地产比较密切的部门掌握着大量的信息，但往往各自为政，不能有效实现资源共享和信息互换，对房地产业社会化综合协调管理的水平尚处于较低层次。二是房产开发周期长，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。　　（三）国税机关难以对房地产企业进行有效控管。国务院对企业所得税的征收管理作出重大调整后，凡2002年1月1日后新办企业的所得税均由国税机关征管。而现行“分税制”的税收管理体制，客观上造成了房地产开发所应承担的营业税和企业所得税分别隶属地税和国税部门征管，其从事房地产经营开发所需的发票和收据均向地税部门申请购领，国税机关缺乏相对有效的控管手段，难以做到通过发票、营业税等税收征管环节掌握大量的税源信息和其他信息。　　三、加强房地产业在新企业所得税法施行后管理的建议　　（一）明确税收政策，加强预售款结转销售的管理。房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业将预收款结转销售并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转销售。　　（二）严格政策界限，加强成本管理。1.对房产已交付使用，但未通过整体综合验收的，应督促企业将预收款转入销售收入，并按规定预转成本。已结算的按结算合同数结转成本，未结算的依预算合同数加合理费用预提成本，同时应附详细项目说明材料，如补充合同，经双方签字认可的已付工程款的工程进度拨款审批单等，经税务机关审核后批准执行。2.对房产已交付使用，且工程通过整体综合验收的，应按本汇算年度内取得的结算发票结转成本；无法取得发票的，税务机关可根据本地区同类型商品房平均利润水平按核定利润率征收。3.明确对房地产成本分摊与相应售价时间的配比要求。进一步细化成本计算方法，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。　　（三）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平。1.做好基础工作，加强日常监管。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报《项目立项书》、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《季度存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调查，对应缴未缴的税款进行补征。2.进行数据指标分析，搞好纳税评估。按季度对房地产开发企业进行纳税评估。依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，发现指标异常的企业，列入评估对象，实施及时控管。3.加大稽查力度，规范税收秩序。加强对房地产企业的专项检查，通过检查对存在问题进行深入细致的剖析，对虚开、代开发票虚列成本行为进行严惩，依法打击税收违法行为。4.查账征收与核定征收相结合，实行分类管理。通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。　　（四）加强部门配合，对房地产企业各环节实施动态监控。根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与工商、国土资源、规划建设管理、房管、财政、银行等相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。　　作者单位：平邑县国家税务局