浅析“两税”划转后契税征管中存在的问题及对策

浅析“两税”划转后契税征管中存在的问题及对策来源：江苏省地方税务局作者：周宪才　邵永兴　张少华日期：2010-09-25字号[ 大 中 小 ] 　　随着房地产市场的迅速发展，契税逐渐成为地方财政的重要收入来源之一，对房地产市场起着重要的调控作用。2010年4月1日起，我省契税征管职能全部由财政机关移交到地税机关。如何深入研究现阶段契税征管中存在的问题，并提出相应的对策，对进一步提高契税科学化、精细化、专业化管理水平具有重要意义。　　一、目前契税征管的现状及存在问题　　（一）法律位阶低　　《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）规定：“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由国务院另行制定”。随后，国税发[2001]110号文规定契税征收管理暂参照《征管法》执行。十年来，国务院还没有出台任何有关契税的行政法规，虽然总局陆续下发了一些规范性的文件，但与法律、行政法规相比，效力较低，致使契税征管工作缺乏有效的法律保障。同时由于税收程序法的缺失，缺乏相应独立的银行扣交、税收保全等手段，弱化了契税执法力度，对偷税、逃税、欠税和抗税行为缺乏强有力的打击，直接影响了契税征收的强制性。另外，现有的法律法规对国土、房管、银行、房地产公司、拆迁管理部门等相关部门的配合要求得很笼统，散见于相关的文件中，缺乏统一性和严肃性，导致各部门从自身利益出发，把关不严，相互推委，信息共享不充分，综合治税效果不太理想。　　（二）征管基础薄　　1、管理水平急需提高。财政机关主要履行的是财政监管职能，税收征管、纳税服务、违章处理、税务检查等专业化水平不高，征管手段单一，契税检查等工作有一定的难度。其征收对象相对广泛又经常变动，不同于由税务机关管理的企事业单位、个体工商户等固定业户，管理和监督难度较大。　　2、业务素质尚需提高。此次由财政划转到地税的人员不多，有的县市局仅有一人，加之地税部门本身人手紧张，导致契税征管人少事多的矛盾比较突出。另外，划转人员熟悉契税业务但不熟悉地税征管流程，地税干部熟悉地方税工作流程但不精通契税政策的情况还不同程度的存在，培训工作也要断续加紧。　　3、纳税意识有待加强。大多纳税人都习惯选择在办理权利证书时缴纳契税，而不是在订立权属转移合同的当天，迟申报的现象十分普遍。而且纳税人纳税意识不强，主动申报的人较少。　　（三）信息化水平低　　1、省级数据大集中系统尚未支撑。由于省级大集中税收管理信息系统尚未将契税征管纳入其中，系统无法按正常流程进行契税信息处理。现在仍沿用原财政部门使用的契税征管软件，这套软件功能软弱，征管数据不能实现省级大集中，无法满足日常征管的需求。　　2、政府部门信息共享不够畅通。目前，我省各地税务机关与房管、国土、拆迁管理部门以及房地产公司信息共享网络平台尚未全部建立，契税信息主要是通过采取传统的纸质形式传递，缺乏及时性、完整性。　　3、基础数据信息不健全。各地还没有建立完善“二手房基准价格核定系统”、“房地产交易信息库”、“土地交易信息库”和“拆迁补偿金发放信息库”，不能为地税机关确认计税价格提供科学参考和预警提示。　　（四）偷漏税手段多　　1、计税价格猫腻。一是瞒报成交价格。很多纳税人要求房产公司开具两张发票、或将车库阁楼单开发票，申报时，只提供一份发票和与之匹配的虚假合同，通过降低成交价格或隐瞒部分成交价格达到少缴税款的目的。二是评估价格造假。不少房地产估价机构为吸引客户，或评估人员为谋取私利，故意低报、瞒报、虚报房地产成交价格，造成契税流失。　　2、更改合同时间。目前我省的契税适用税率为4%、3%、2%和1%.，不同时间段购买的不同性质用途的房屋土地执行不同的税率标准。既增加了政策执行的复杂性和行政执法的风险性，又为纳税人投机取巧提供了机会。出现纳税人通过篡改立合同时间的手段，达到享受较低税率，少缴税款的目的。　　3、虚报拆迁减免。现行政策规定，拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。不少拆迁户却钻起政策空子，提供虚假拆迁补偿协议，或隐瞒产权共有事实、提高自有份额，或故意抬高拆迁补偿金额，骗取税收优惠。　　4、少申报其他税种。土地、房屋交易过程中，承受人除要缴纳契税外，还要缴纳两个印花税，一个是财产转移书据印花税；另一个是对房产证、土地证按每件五元计征的印花税。目前，这两个小税种基本上都未能随同契税一道征收，造成相关税款的流失。　　（五）纳税服务难　　1、申报耗时长。纳税人契税申报必须经过初审、录入、审核、征收四个环节，所附资料有申报表、合同复印件、身份证复印件、产权登记证明书、公证书等。窗口繁忙、资料繁杂、程序繁多、审核繁锁拉长了申报的时间，是纳税人不满意的重要原因。　　2、窗口设置欠科学。目前，大部分地区二手房税收是委托房管部门代收，或由税务人员驻房管部门征收，与契税的征收不在同一窗口。二手房交易当事人完税要跑两个窗口，排两次队，报送两份资料，颇有怨言。窗口分设、人手紧张也影响了纳税服务质量的提高。　　3、服务对象常变化。契税征收对象变化大流动性强，影响了纳税服务的效率和质量。纳税服务始于纳税人需求，有购买土地、房屋愿望的民众和已达成交易的当事人，是契税服务的真正需求者。只有将地税机关有限的力量锁定在他们身上，才能提高征纳契税服务的效果和质量。　　二、加强契税征管的建议及对策　　（一）尽快完善法律保障体系　　针对目前契税法律保障滞后的实际状况，建议国务院尽快修改制定适合契税征管实际的行政法规，健全契税征收的法律保障体系。在契税征管法规的制定修改中，应突出四个重点：一是突出契税征收程序的严密性，规范税收执法秩序。二是突出对相关部门的法律约束，明确各部门在契税征收中的职责和义务，提高部门合作的严肃性和统一性。三是突出税收违法行为的处罚，对偷税、漏税、欠税和抗税行为，制定出明确、操作性强的处罚措施。四是对税率的调整条件作出适当限制。目前，全国各地执行的税率标准差别很大，各种优惠税率更是五化八门，严重淡化了税法的严肃性，建议对契税优惠税率调整设定门槛，减少各省、自治区、直辖市人民政府出台优惠政策的随意性。　　（二）强化税收征管　　1、加强欠税管理。调查发现，由于地方政府的行政干预，各地或多或少的存在着规模工业、房地产开发等招商引资企业拖欠土地契税的情况。因此，各级地税机关要立即对财政部门移交的欠税台账进行核实，专门开展一次契税清欠活动。对纳税人未及时完税的，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。税务机关也要做好税收宣传和纳税提醒，减少纳税人不必要的损失。　　2、提高综合治税水平。加强部门沟通协调，明确各部门职责和义务，严格价格备案制度、信息传递制度、“先税后证”工作制度，进一步完善契税征收综合治税网络。地税机关要加强监督检查，实现契税源头控管。对有关部门或工作人员，在契税征管中，有营私舞弊、收受贿赂行为或与纳税人合谋偷逃税款行为的，要严格追究相关人员的责任。　　3、强化纳税评估和检查。契税实行按次计征，对偷逃税行为如不能及时发现，就会造成永久流失。建议地税机关每年都要组织一次契税税收专项检查，发挥检查的震慑作用，对固定业户纳税人进行评估和检查时，也要多加关注契税完税情况。　　4、加强契税队伍建设。近期业务培训要突出契税政策的学习和辅导，使每个税务人员迅速熟悉契税相关政策法规，了解征管业务流程，掌握契税评估检查技艺。加强对划转人员的业务培训和知识更新，快速适应地方税收工作需要。要配足配优契税征管队伍，推动契税工作再上新台阶。　　（三）不断提高信息化建设水平　　1、完善省级大集中征管信息系统。将契税征管信息导入系统，为税款征收、评估检查、税收分析、信息利用提供更好的平台，推动契税征管效能的提高。　　2、搭建信息共享平台。房地产公司定期传递《房地产企业销售信息表》，反映当期签订商品房销售合同、预收房款和开具正式发票的情况，包含业主姓名、房号、面积、价格、预收账款、发票号码等信息；国土部门定期传递《土地出让信息明细表》，反映当期土地交易详细信息；拆迁管理部门定期传递《拆迁补偿金发放信息表》，包含拆迁地段、小区名称、拆迁人和共有人姓名、被拆迁房屋面积和用途、补偿金额及补偿形式等信息。条件成熟的地方还可以将房屋交易合同和房产证、土地证等权利证照的影印资料通过电子证书方式传送给税务机关。　　3、建立与完善基础数据库。与房管部门、房地产估价机构共同建立“二手房基准价格核定系统”。该系统参照二手房所在地段、楼层、户型、年份、建筑质量、配套设施等指标，结合当前二手房均价，测算每套二手房市场公允价格，作为基准价格，为地税机关在确定计税价格时提供参考。　　（四）科学建立计税价格核定办法　　1、建立申报价格确认制度。《暂行条例》规定，对成交价格明显偏低又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。为减少税款流失，防止纳税隐瞒、虚报成交价格，契税征收窗口在受理申报时，对其申报价格的合理性真实性进行确认。只有经确认的价格才能作为计税价格。　　2、建立商品房价格备案核实制度。要深入到房地产公司对商品房价格备案信息进行核实。一是加强交易合同的核查，看纳税人有无降低成交价格和改变交易时间的情况。二是加强预收房款的检查，逐户核对每一笔预收款的发票、记账凭证和银行进账单。三是查看合同订立时间和*9笔预收款时间，确定纳税义务发生时间，防止纳税人通过改变交易时间来实现“低”税率优惠。在掌握真实的商品房成交价格和交易时间的基础上，建好“房地产交易信息库”。在确认计税价格时，只要调出信息库信息即可核对，既缩短计税价格确认时间，又提高了确认的准确性。　　3、实行二手房交易评估确认制度。为防止二手房价格评估机构弄虚作假，一方面，不仅要求中介机构具有评估资质还要拥有较高信誉度。评估公司按规定出具评估报告，并对其评估报告负责。另一方面，地税机关对其提交的评估报告进行认真的审核确认，对评估价格明显低于“二手房基准价格核定系统”基准价格且无正当理由的，退回评估机构重新评定。　　4、实行拆迁减免事前控制制度。对拆迁管理部门提供的信息进行核查，主要查看拆迁协议看产权是否共有，对产权共有的，要查实拆迁减免申请人的产权份额和补偿金额。重点查看预付补偿款支付明细记录，并与记账凭证和支付凭证进行核对。在掌握真实拆迁补偿金额的基础上，建好“拆迁补偿金发放信息库”。依托事先建立的信息库，在受理拆迁减免时，就可以迅速确定拆迁减免标准，防止骗取拆迁减免情况的发生。　　（五）完善纳税服务　　1、提高税收宣传的针对性。契税宣传要抓住特别环节，突出需求群体，提高宣传的效果。房地产公司销售处、土地交易中心、房地产估价机构、房产中介、拆迁管理部门和契税征收窗口是税收宣传的重点区域。在宣传内容上，对有购房置地计划的，着重政策解读，对已签订交易合同的，着重纳税提醒，强调纳税义务时间以及延迟申报的处罚措施。　　2、加速税收一体化建设。首先，将契税征收窗口和其他房地产税收征收窗口合并，减少纳税人多次排队，往返奔波，重复提供资料的负担。同时合并征收其他各税，防止税种开征不全，税款流失的现象的发生。其次，依托建立的基础信息数据库，及时调阅相关信息，迅速确认其成交价格、评估价格的真实性，缩短价格核定时间。　　3、提供“免单”服务。将各部门传递的交易合同、权利证书的影印资料作为纳税人申报的附报资料，不再要求纳税人提供同样资料。　　4、逐步推行网上办税。契税申报、受理、征收等环节在网上进行，税票和契证在网上打印，切实减轻纳税人负担，方便纳税人办税。