[原创]关于房产税改革问题几点想法和思考来源：中国税网作者：杨道群日期：2011-01-05字号[ 大 中 小 ] 　　一、房产税改革的必要性和重要意义　　税收不仅有组织收入的职能，同时还有调节经济的职能。我国现行的房产税作为财产税中的一个税种，是以经营性房产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收，未用于经营的居民住房免征房产税，此项房产税制度已经实施了20多年。随着我国的经济发展和改革开放进入了新的历史时期，经济的迅猛发展向现行的税制提出了挑战，现行的房产税税制已经严重不适应经济的发展，房产税的改革显得尤为迫切，同时，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政增长潜力越发匮乏，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全，地方依赖土地财政、造成地价不断攀升，进而催生了地产的泡沫，对经济的发展带来了负面影响，如何通过房产税等地方税税制的改革中，来增强地方财政收入筹集能力，缓解地方的财政困难，成为当前急需解决的课题。近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，房价的节节攀升，不仅增加了金融系统性风险，也影响着社会的稳定，房产税改革的意义也就应运而生，通过对房屋普遍征收房产税，一方面能够保证地方财政收入的稳定增长，脱离对土地财政机制的依赖，化解地方政府债务风险，另一方面是充分发挥税收杠杆调节经济的职能，促进房地产业的健康发展。　　二、现行房产税的主要弊端　　（一）现行房产税征税范围过窄，组织收入职能相对薄弱　　我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在征税范围。另外，行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房免征房产税。这一政策的制定在当时房地产商品化程度很低，整个经济还更多的处于计划经济时代，房产税征税范围只宜窄不宜宽，只作为地方税源的一个很小的部分，未真正实行分税制，组织收入的职能相当弱化。经过20多年的改革开放，我国经济制度和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。主要表现在：一是20世纪90年代以后，我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，房产税的隐性税源大幅增长，国家对个人居住房免除房产税，实际上是国家在放弃税源的同时也失去了调节收入分配的一种手段，使税收的双重职能都未能充分发挥。二是随着我国工业现代化的不断推进，农村城镇化水平的不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、经营用房规模迅猛扩大，这一部分房产税收入的增长失去了一大块稳定税源。　　（二）现行房产税计税依据不合理　　我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。近年来，我国经济始终保持高速增长态势，土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，以余值为计税依据不但人为的缩小了税基，而且由于新的房屋税负重，老房屋由于价值低税负轻，显失公平。另外，以租金计算，租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况，使纳税人产生相机抉择效应，容易产生税收的漏洞，造成税源的流失。　　（三）房产税征管的配套制度和措施严重缺乏　　我国目前还缺乏严密的财产登记制度，地区间的信息不能共享，政府部门之间的有关房产信息相互独立，严重影响了个人经营类房产的税收征管质量。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策尚不健全，税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。　　三、房产税改革的设想和观点　　（一）征税范围问题：　　1、实行房产税的普遍性征收　　现行我国的房产税实行的差别征收，对营业用房征税，对居住用房免征，改革后是对所有的居住用房征税还是对部分居住房征收，在制定政策时我们要权衡利弊，有观点认为，应对首套房实行房产税减免，对二套房、三套房实行差别税率，此种观点的意义在于对居民的基本生活用房给予政策上免税，惠及民生的意义更大，笔者认为，这种方法有他的现实的意义，可在目前配套政策不够完善，房地产登记制度未实行全国联网的情况下，无法使这一惠及民生的政策落实到们，反而容易造成苦乐不均，税款容易流失，征收的成本居高不下，另外，由于首套房的免税，有专家认为会造成社会离婚率的增加，影响社会的稳定，不利于构建和谐型社会，所以，建议在全面征收的基础上，实行政策性住房的减免，对城镇住房实行普遍征收，把农村的农民自建的小产权房纳入免税范围。对城镇的危房、房改房，廉租房实行免税制度。这样在实际的税收征管工作中便于操作，减少征收成本，既为日后的地方财政提供的稳定充足的财力保障，减少对土地财政的依赖，同时又充分发挥了税收杠杆的调节作用。　　2、推行房源信息的实名化与网络化　　现行我国房地产市场的信息化建设远远落后于房地产市场自身的发展速度，大量基础性工作没有落实，地域性太强、信息的断链，严重影响了宏观决策和政策调控的有效性。首套房的意义，只能在一个县，市、省充分体现，居民跨地区的购房，炒房团的购房炒房，对首套房的统计带来了挑战，建立全国联网的房地产信息共享平台显得异常迫切，实行房源信息的实名化与网络化，房产信息与个人身份信息全面对接，有利于财产实名制的推行，也为房产税税源的管理提供一个强有力的数据支撑。所以在制定新的房产税政策时，要明确各政府部门的职责，加强房产税的社会化的管理，充分发挥全社会协税护税的网络的作用，要加强工商、国土、公安、房管、银行、税务等相关部门在信息和数据上的共享和互联互通，实行同步更新升级和监控。　　（二）计税依据和税率的问题　　房产税的计税依据的设计，关键点是实行从价计征，还是实行从量征收的问题，笔者建议对现行的经营类房产依然实行从价征收，依据评估价计算，不再按余值计算，取消租金收入的征收办法，对居民住房实行从量计征。税率是整个税收制度的核心，是实行定额税率，比例税率，还是累进税率，这些都体现了税收调节功能强弱。　　1、居民住房的计税依据从量化。由于房产具有使用期限长、单位价值大的特点，造成不同时期的购房成本差异大，如果以成本价计税，势必带来税负的不公，造成先买房的税负轻，后购房的税负重，如果以评估价计税，就要建立一套完整科学的房产评估制度和培养一批房产评估人员，评估要考虑多方面的因素，时间上3－5年评估一次，参照不同时期的经济发展水平进行评估，由于我国的科学的评估制度起步较晚，不够成熟，势必带来价值公允性问题，征收成本将相应的大幅增加，同时由于人为因素的增加，纳税的公平性不能有效保证，纳税的遵从度不能提高，因此笔者建议对居住房实行从量差别定额征收，简便有效，便于操作。　　2、居民住房的税率差别定额化。实行差别定额累进税率，按照房屋所有权人拥有的房屋数量和房屋的居住面积，实行超额累进税率，拥有的房产越多，税率越高，按照房屋的面积的大小，实行超额累进税率，面积越大，税率越高，从而发挥好税收的杠杆的作用。　模型如下：一个家庭拥有一套住房的，按住房面积设税率档次。比如，建筑面积70平米以下，税率3元；70-100平米，税率5元；100-150平米，税率10元，以此类推，每增加50平米，税率提高多少元，设税率上限。另外，对住房面积100平米以下的困难户，按税收优惠制度，先征税，后根据退税规定分档次退税。拥有一套以上住房的家庭，*9套住房按面积设税率档次，第二套以上住房，按住房套数兼面积设税率档次　　三、房产税的征收管理问题　　1、申报期限方面：现行房产税实行的是按年计算，分期缴纳，这一方法容易造成税款的不均衡入库，对从事生产经营的纳税人实行按年计算、按月按季缴纳，对个人的居住用房实行按年计算，一次性申报缴纳或房产证验证时，实行按身份证尾数分批确认年检的具体时间和申报时间，实现全年房产税按期均衡入库，也解决了纳税人集中申报年检带来的技术难题，有利于纳税遵从度的提高，降低征收成本和纳税成本。　　2、征管方式方面：从事生产经营的纳税人房产，在确认评估价值的基础上，继续实行自行申报的征收方式，对个人的居住用房实行以代扣代缴为主自行申报为辅的方式。由于调整后的房产税政策涉及的个人非经营性房产属于私有财产，涉及范围广，实际征收起来难度较大。目前现有的征收方式，一是由税务部门直接向个人征缴，这在我国还没有先例，加上需要付出巨大的行政成本，操作性不大；二是参照个人所得税征收方式，由单位财务部门代扣代缴，但是这种方式下，部分自由职业者和无组织关系的人员拥有的房产无法代扣代缴房产税；三是参照物业费、取暖费，由居委会、物业公司，供电公司或者自来水公司代收；这种方式税收的强制作用得不到充分的发挥，影响税收的征管效率，同时有部分炒房者闲置房多，人房分离，人去楼空，税源的控管手段相对薄弱。四是个人主动向税收部门申报并上缴，在目前我国公民纳税意义相对薄弱，法制制度不够健全的背景下，这一申报方式的真实性和及时性得不到有效保障，对税收后续管理带来高昂的成本，在我国现行的个人征信系统和税收征管体制下，后三种方式都存在大量漏缴漏征的可能。笔者建议实行房产证的年检验证制度，参照机动车行驶证的验证办法，一方面有利于加强对房产购买、转让、继承、分割等信息的日常监控和维护，另一方面有利于从源头上把好税收流失关。实行在年检时由房产管理部门代扣代缴房产税，从而减少昂贵的税收征管成本，达到事半功倍的效果，对不年检的纳税人的房产限制交易和差别处理制度。（因房产证属于个人的财产权的证明，因此不能宣布无效，只能采取限制交易和交易补税制度）　　作者单位：江苏省海安县地方税务局