[原创]对土地增值税清算政策的几点建议来源：中国税网作者：陈颖日期：2011-01-31字号[ 大 中 小 ] 　　土地增值税自1994年开征以来，一直存在“高税率、低税负”状况，未从根本上调节房地产转让的级差收益问题。虽然国家税务总局部署从2007年开始，全面开展土地增值税清算，但政策本身存在的不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。　　一、可售面积确定的具体标准　　条例及相关文件都未明确可售面积的具体标准。实务中，用开发项目总的建筑面积，减去不可销售的公共配套设施的面积，再减去单体中不可出售的部分（如车道、人防等），得出总可售面积。　　实务中，中小城市的开发项目中都建有自行车库。一般每户业主都会购买一个自行车库，而在房管部门的测绘成果报告书中都会标明自行车库的面积，有的开发项目中自行车库会独立于房屋出售。甚至有的房地产开发企业超规划建跃层也称阁楼，层高不足2.2m.对该部分是否作为可供出售面积，一直存有争议。　　是否作为可供出售面积，直接影响保留成本，虽然只是时间性差异，但对于清算税款的准确性至关重要。　　案例：位于某县的甲房地产开发公司，总销售收入19000万元，商住楼的销售面积60000平方米（已售完），层高2.2m的阁楼和自行车库的面积为8000平方米（其中未售面积4000平方米），土地及相关成本4000万元，建安及其他成本8000万元。　　若阁楼和自行车库因层高的原因不作为可供出售面积，就不需保留成本。土地增值税为：　　[19000－（4000+8000）×（1+10%+20%）－19000×5%×（1+5%+4%）]×30%=879.54万元　　若作为可以出售的面积，则按规定计算应保留的成本。土地增值税为：　　[19000－（4000+8000）×（68000-4000）/68000×（1+10%+20%）－19000×5%×（1+5%+4%）]×30%=1154.83万元　　虽然是时间性差异，本案例在阁楼和自行车库全部销售完毕的情况下会发生退税情况。笔者建议应统一可售面积的标准，便于实务操作。　　二、地下车位的成本税前扣除界定　　目前，销售人防车位是房地产开发企业普遍现象。土地增值税清算的相关文件中对于人防工程的支出界定一直未明确。尽管销售车位签定的合同性质上应当属于租赁合同，但对于人防工程的所有权一直有一定的争议。通常，有三种意见：　　1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。　　2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。　　3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。　　案例：位于某县的乙房地产开发公司修建了一栋高层住宅，可销售面积20000平方米，地下人防工程1500平方米，其他不可销售面积500平方米。土地及相关成本2400万元，建安及其他成本4600万元（其中人防成本400万）。对外销售均价5000元/平方米，总销售收入10000万元。销售人防车位50个，取得收入500万。假设该项目全部为非普通住宅，房地产开发费用按10%计算扣除，加计扣除按国家规定比例20%计算扣除。　　意见一：人防工程作为公共配套设施时，计算的土地增值税：　　[10000－（2400+4600）×（1+10%+20%）－10000×5%×（1+5%+4%）]×30%=106.5万元　　意见二：国税发[2006]187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入不缴纳土地增值税。应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。其相应的成本也不予扣除。本案例，若按此规定计算的土地增值税为：　　[10000－（2400+4200）×（1+10%+20%）－10000×5%×（1+5%+4%）]×30%=262.50万元　　不同的口径计算的土地增值税相差156万元。　　今年以来，国家一直要求坚决抑制房价，同时相应出台了相关的政策。笔者建议从国家的宏观政策要求出发，制定相关的文件明确人防车位的收入不缴纳土地增值税，其相应的成本也不予扣除。　　三、建议取消加计扣除20%的优惠政策　　2010年上半年是国家对于房地产业调控政策频出的阶段，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。财政部、国家税务总局及各地方税务机关后续发布了很多税收调控政策，平抑房价。但据国家统计局发布*7数据显示，上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额同期增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%.重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。　　那么目前的状况对房地产市场的发展应是制定相关的税收政策调控，笔者建议对房地产开发费用按照据实同时符合企业所得税法规定的原则列支，同时取消对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%的优惠政策。　　作者单位：江苏省阜宁县地方税务局