城镇土地使用税纳税义务发生时间的准确界定来源：宜兴地税局作者：日期：2013-01-14字号[ 大 中 小 ] 　　「案例」：某从事自营和代理商品及技术进出口业务的企业，为扩大企业规模，需征用土地。而当地政府为防止企业圈地，先把土地划拨给政府下属的产业园发展有限公司，然后以该公司的名义与企业签订管理服务合同，把土地出让给企业，并要求企业在限定的期限内建造厂房或办公楼。等企业厂房或办公楼竣工投入使用时，再以土地管理单位的名义签订真正的土地出让合同，这一时间差造成土地使用税管理漏洞，税款流失。　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策通知》（财税[2006]186号）第二条则规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。基层在执行此项政策上存在异议：　　一是纳税时间依据难把握。当前企业进行征地时，一般由企业先与该乡镇国土管理所、政府或工业园区签订《出让土地协议》（简称《协议》）（有时与镇政府单方面签订），初步明确土地出让面积和土地交付时间。然后，当企业将土地款项全部缴清后，再与该市（县）国土局正式签订《国有土地使用权出让合同》（简称《合同》），并办妥土地证等相关手续。从严格意义上说，与国土局签订的《国有土地使用权出让合同》更具权威性，但其签订时间较企业实际使用土地的时间是相当滞后的，信息失真。致使基层在土地使用税纳税时间依据上左右为难。　　二是《合同》签订时间难辨别。在实际征管中，发现《国有土地使用权出让合同》的签订时间比较随意，一般是企业什么时候缴清土地款，什么时候签订合同。如个别企业在建工程开始时间居然在其《合同》签订获取土地之前，有的甚至相差达两年之久。如果按照《合同书》约定交付时间或者签订时间为准，按照财税[2006]186号文件规定，前期占用土地的时间就无需缴税。　　三是获取用地时间难确定。在现实生活中，合同约定交付土地的时间和企业实际拿到土地的时间往往出入很大，如拆迁问题、征地纠纷等。如果约定时间在前，实际拿地在后，企业认为没有拿到土地是政府或者其他不可抗力导致的，企业没有用地却需缴税，于情于理都难以说服；如果约定时间在后，实际用地在前，企业又会以签订合同为由，不缴实际占用期间的土地使用税。　　按照实质重于形式原则，确定土地使用税纳税义务发生时间建议考虑以下三个因素：　　一是建议以纳税人土地使用权取得和土地实际使用孰先为原则，确定应纳税义务发生时间，从而保证国家税收足额按时入库；　　二是建议对财税[2006]186号文件进行进一步细化明确，明确哪种合同为合法生效合同；　　三是建议与国土部门联合制定《土地出让合同》规范模本，特别是涉及到取得土地交付时间的条款，规范明确土地交付时间，从制度上防范税收管理漏洞。