建议使用房地产开发企业预收房款专用收据来源：江西省地方税务局作者：吴永春 余艳松日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　为加强房地产业税收管理，各地结合房地产税收一体化管理，都相继出台了一些办法，取得了较好的成效。但这些办法大多注重对房地产结算环节的税收控管，对房地产税收的事前、事中管理缺乏有效手段，加上房地产企业帐务不健全，收入不实，部分企业不按期申报或申报不实，造成税款大量积压，在县城表现尤为突出。这些情况导致地税机关无法准确掌握企业销售不动产的计税依据，不仅导致营业税流失，而且直接影响到土地增值税和企业所得税的计算。为规范地产行业税收管理、确保税款及时足额入库，笔者建议，对房地产开发企业采用“预收房款专用收据”的管理办法，把预收房款作为确认房地产开发企业取得收入的依据。　　一、实行微机开票、银行收款，将预收房款置于税务机关严格监控之中　　“预收房款专用收据”由省地税部门统一格式，各县（市、区）局监制，视同税收票证管理。由主管税务机关统一发放，以旧换新，待条件成熟后实行微机联网、信息共享。“收据”除记录每次预收房款外，还需记录：首付时间、首付金额、预售单价和预售总价，特别注明首期付款（或签订购房合同）时该地当月*6售价和最低售价。作为对发票管理的补充，地税机关要开发相应软件提供给房地产开发商应使用，通过微机进行自开票。同时，开发商应在银行设立“预收购房款”专户，凡预收房款必须通过专户结算，不得以现金交易。房地产开发商每月10日前必须将上月预收购房款相关资料以软盘报主管税务机关备案。　　二、按期申报，以票控税，确保房地产税收及时足额入库　　开发商在项目开工之前，必须到主管税务机关办理税务登记，并提交相关资料。主管税务机关应及时采集纳税资料，将开发项目纳入正常户管理，同时为开发商办理“专用收据”领用手续。房地产开发商每次领购的“专用收据”份数，不得超过单位项目住宅和门店（或车库）的总套数。在每月10日前报送预售房款情况软盘时，同时申报缴纳地方各税，在缴清但其税款后，以旧换新领购“专用收据”。对于用自制收款凭证收取购房款且未申报纳税的，一经查实，一律按偷税处理。　　房地产开发商应按照税务机关的要求，如实填开“专用收据”，未按照要求填开“专用收据”的，依照《发票管理办法》予以处罚。同时，停止发放“专用收据”，在税务机关限定的期限内及时补税后，方可领购“专用收据”。　　三、加大稽查处罚力度，促进房地产业税收征管走上规范化轨道　　对房地产业的税收检查，关键是对收入和成本、费用的审查。本文对在使用“专用收款收据”的前提下，如何准确认定房地产销售收入、实现以查促管提出建议。　　前文提到的房地产开发商在收取购房户的首付款时，必须在专用收据上注明当月房地产的*6售价和最低售价，这是作为地税稽查部门对不属实的计税依据进行调整的重要依据。所以，主管税务机关发现房地产开发商提供的*6、最低售价低于市场实际价格，应及时予以调整，并书面告知房地产开发商。　　税务部门实施稽查时，首先按照单位项目，对每一套房产的销售面积、预售单价、预售总价、实际售价、首付期当月当地*6和最低售价逐笔登记并核实。由于目前房价持续上涨，正常情况下，房产的实际售价一般不低于预售价，凡实际售价低于预售价的单套房产，均列入重点调查对象，经查实如使用自制凭证收取购房款且未申报纳税的，一律按偷税从重处罚。经查实，未使用“专用收据”收取购房款的，实际售价明显低于预售价且开发商又不能说明正当理由的，稽查部门可按照首付期当月当地*6售价或平均价格对其计税依据予以调整，如此，税务机关就能较为准确真实地掌握房地产开发企业的销售收入，且在调整期计税依据时也有法可依。　　（作者单位：九江市地税局）