[原创]投资性房地产为何不采用公允价值模式来源：财务顾问网作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　公允价值应用环境尚未形成　　根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。新准则要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。也就是说，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而根据《企业会计准则第3号———投资性房地产》应用指南对“同类或类似房地产”的定义，要找到每一处房地产的活跃市场，是相当困难的。所以，公允价值模式虽符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。　　公允价值变动会造成信息误导　　公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象。在目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为*5特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则（公允价值模式），总体上每年的重估增值额（即使考虑相应的折旧和摊销后）应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计会得到持续的额外提升，但如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。　　使用公允价值的后续成本较高　　公允价值的评估给审计师提出了一个比较大的挑战，而我国在这方面尚未起步或者刚刚起步。怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。我们可以看到，在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的企业，每年度均聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，并作为公允价值的确定依据。新企业准则确定了公允价值的方法，列示了4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产*7交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。因此，如上述某房地产开发上市公司如果采用公允价值模式，正常的话也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。　　税收成本选择计量属性的主要参考要素　　按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。会计上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销。而目前税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，很可能仍按计提折旧或摊销处理。这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果，与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值模式的选择。　　公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。从目前情况分析，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平的，企业净利润将有提升。但从长远来看，相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时，应该通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。