美国房地产税的征收和管理来源：商务部作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　4月底，笔者到美国纽约州、马萨诸塞州政府访问，并对美国的房地产税（Propertytaxes）制度进行了详细考察。　　房地产税是美国地方政府征收的税种，一般与联邦政府和州政府财政无关，只有极个别州政府从房地产税收入中分享一定的份额。　　在美国，地方政府一般包括县、市（镇），房地产税是地方政府*5和最稳定的财政收入来源，一般占70％～80%，地方政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。　　依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者（自然人或机构）常常要同时缴纳县级房地产税和市或镇级房地产税，有时甚至还需缴纳学校学区的房地产税。　　房地产评估值公开透明　　在房地产税的征收中，评估房地产价值是非常重要的一环，一般由地方政府评估办公室来评定房地产的评估价值，评估办公室大多以上年1月的某一天为时点，按一定的评估方法首先得出房地产的评估市值。大多数地方政府把房地产的公平市场价值视为其评估市值，并作为该房地产的评估价值，而少数地方政府则将房地产的评估市值与房产折旧额的差值作为房地产的评估价值。　　在美国，计算房地产的评估市值有3种方式，即市场成交法、成本重置法和投资收益法。市场成交法多适用于居民住宅，按过去2年～3年类似地段和类似房地产出售的实际成交价格来估算；成本重置法多适用于新建房屋与设施，按评估时土地的市值再加上建造房屋所需的成本费用来估算；投资收益法多适用于写字楼，按该房地产产生的总收益来估算。为便于比较和公平起见，在同一县、市（镇），所有同类的房地产必须使用相同的评估方法，其中，市场成交法是被普遍采用的评估方法。房主如对房地产的评估市值有异议，可向政府评估上诉委员会提出上诉。　　在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的每处房地产的评估价值，任何人均可自由查询。同时根据各州法律，房屋交易的价格也是公开透明和可查询的，每处房地产交易后90天内，房主都必须到有关部门就买方、卖方和成交价等内容进行依法登记，政府评估办公室还派出工作人员现场查看、记录原房主在房屋出售前对房子内外修缮装修的情况，这是以后调整房屋评估价值的重要依据。　　房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计上涨不能超过20%，商用房地产的评估价值5年保持不变。　　房地产的评估价值是地方政府征收房地产税的税基，同时也是房地产买卖双方确定价格、讨价还价的重要参考。例如，一栋民宅挂牌出售，其评估价值为40万美元，房主标出的售价为50万美元，讨价还价后成交价为46.5万美元。　　房地产税税率由地方政府在新财年预算报告中提出，并经同级议会讨论批准。地方政府预算报告的内容主要包括新财年的预算支出、收入来源等，收入中包括从房地产税、联邦和州政府的转移支付、供水和污水处理收费、销售税分成、地方个人所得税及其他方面来源的收入。一般而言，预算支出与收入应保持平衡，支出总额减去非房地产税收入的差额即为新财年地方政府所需征收的房地产税数额，这一数额除以应税房地产的评估价值即得出房地产税税率。例如，经过计算，马萨诸塞州牛顿市2005财年居民住宅和商用房屋的房地产税率分别为0.948%和1.802%。　　税率按预算支出确定　　房地产税作为地方政府财政收入*5和最稳定的来源，具有政府可调控的特性，而政府的其他收入往往是不可控的，同时政府的预算支出又有刚性支出、逐年上涨的特点，因此，房地产税收入被地方政府广泛用于财政支出的填平补齐，即填补收入缺口，减少预算赤字。但同时，各州法律对地方政府每年征收的房地产税都规定了*6限额，而且对每年的增长幅度也有规定。如马萨诸塞州法律规定，每年地方政府房地产税的增长率不能超过2.5%。以牛顿市为例，该市2004、2005财年房地产税*6限额分别为1.87亿美元和1.92亿美元，政府若想突破这一限额，则需全体选民投票通过。　　一般而言，地方政府预算支出的增长意味着房地产税收入的相应增加，但房地产税收入的增加并不意味着房地产税税率一定增加，因为如果房地产评估价值总额也相应增加，则房地产税税率可能保持不变。同样，房地产评估价值增加一定比例，也并不意味着房地产税一定会增加相同比例。　　多数地方政府对居民住宅适用相对较低的房地产税税率，而对用于工业、商业等用途的房地产则适用较高的房地产税税率。以笔者留学过的哈佛大学所在城市———马萨诸塞州剑桥市为例，2005财年该市居民住宅和商用房屋的房地产税税率分别为0.778%和1.828%。但也有相反的情况，如纽约市2005财年居民住宅和商用房屋的房地产税率分别为12.216%和11.558%。　　房地产税有减免　　各级政府拥有的房地产与设施、公共道路、公园、学校、军事基地以及宗教组织和非营利机构等拥有的房地产均免缴房地产税，各县、市（镇）约有超过一半的房地产不用纳税。此外，地方政府为了扩大当地就业，常通过减免房地产税的优惠来招商引资。　　各地对房地产税的减免主要有三种方式：一是对房地产评估价值的扣减。如剑桥市，居民住宅的评估价值允许扣减21.3万美元后再计算房地产税；纽约市政府考虑到房地产价格畸高，允许居民住宅、商用房地产仅需分别按评估价值的6%和45%计算房地产税。二是房地产税的扣减。三是房地产税的退税。各州普遍对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵以及房屋的新建和更新装修等有一些减税优惠。此外，各州还允许65岁以上的低收入者无限期缓缴房地产税，直到其去世或住房出售为止。