日本：住房政策给我们的启迪来源：商务部作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　经过几十年的不断实践和发展完善，日本已逐步形成了符合人多地少的基本国情，重视中低收入家庭的住房改善和保障，稳步提高居民居住水平和品质的住房制度和相对完善的住房发展规划。　　日本以科学准确的住房发展规划引导住房发展目标的逐步实现。到2005年，日本已经完成了8个住宅建设5年计划。　　2005年6月出台了《居住基本生活法》，以法律形式对未来5年～10年的住宅目标、政策保障措施等进行了明确规定，标志着日本住宅建设已从重视数量建设转向全面提高生活品质和居住环境建设的新阶段。　　日本的住房发展规划注重因地制宜，发展目标区分为都市型标准和一般型标准（都市型指都市中心区及周边地区的住宅和公寓，一般型指都市郊区以外地区的独立住宅）。同时，按不同收入阶层分别确定对应的发展目标，分为基本保障型和引导型标准，并根据每年规划的建设量确定每5年能实现基本保障型和引导型标准的比例。　　日本是根据家庭人口确定居室的数量及相应的面积标准，即以套为衡量标准，如一般规定单身、两口之家、三口之家以及多家庭人口对应不同的每套使用面积标准。如第六个、第七个住宅建设5年规划和新的《居住生活基本计划》中，都市居住型和引导型4人户面积标准分别是93平方米和121平方米，到2006年～2015年才分别提高到95平方米和125平方米，增幅较小。政府对于保障性住房有严格的面积控制限制，如面向低收入家庭，以出租为主的公营住宅、公团住宅，平均使用面积仅为50平方米左右。对于市场价商品房，则不作具体规定，只是通过国家的引导型标准，即政策鼓励标准进行指导。目前，日本户均住房使用面积为92平方米。　　保障性住房资金主要以中央财政支出为主。上个世纪50年代～80年代，在住房短缺时期，以政府为背景的住房公团、公营住宅和金融公库在对中低收入家庭的住房保障中发挥了重要作用。在政府提供的保障性住房中，主要以租赁形式解决低收入家庭的住房困难。在资金方面，主要是以国家财政出资为主，地方政府职责主要是出地（土地优先供应）和组织建设管理。为了鼓励提供更多的房子以及减轻购房者的购房压力，日本政府采取了两种形式的补贴。一种是政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。　　随着政府保障性住房建设的减少，现在对公营住宅等制定了严格的准入退出限制，并按着家庭不同收入标准详细规定了相应的家庭能够支付得起的租金标准，原则上一般都是租金不超过家庭收入的30％。对于收入达到平均水平以上的家庭，则要求退出公营住宅，或者相应提高租金标准，*6可增加到原来租金标准的两倍。日本在衡量住房支付能力时，要先从收入中扣除相关的抚养人口支出，包括共同生活者、儿童、配偶、老年人、残障人员等，再核定其家庭的住房消费能力。　　1973年，东京都实现了每户一套住宅的政策目标，基本解决了住房问题，但从每户规模来看，居住水平较低，居住品质较差。此后，日本住宅政策开始从保证数量向提高质量转变，住宅公团的重点也从供给大量住宅用地以改善住宅情况转移到建设和改造城市基础设施以实现健康文明的城市生活和富有机能的城市活动，并开始确定引导型住房建设标准，特别在新颁布的《居住生活基本计划》中，提高环境、品质、配套设施水平，以及针对老龄社会设计的无障碍住房等方面的政策导向非常突出。　　税收政策以鼓励引导为主，税负较轻。日本土地、住宅的税收制度非常严密细致，其*5的特点就是随着社会经济和住宅市场的变化随时进行完善和调整，如在住宅高速发展时期，为了抑制企业和个人的投机行为，加大短期转让税收和税率，而当地价和房价持续低迷时，又及时调整措施，大幅度地降低税率、扩大减税范围，甚至停止一些税种的征收。税收在调节住宅市场方面显示了很强的政府政策导向。　　为了鼓励私人获得住宅，日本于2001年7月起开始适用个人住房贷款减税制度，即在新建、购买或增改建满足一定标准的住房时，在10年内，从所得税额中按1%的扣除率，扣除个人从金融机构借款的金额（扣除对象限度额5000万日元）。同时，日本还采取了住宅贷款扣除所得税、住宅基金捐款折减税、推进住宅获得税等措施鼓励私人获得住宅。如创设促进老年人租赁住宅供给的税制，退税期限为5年，退税额增加到40％。减轻与不动产证券化相关的流通税，对个人的上市不动产投资证券转让收益减轻征税。　　现行的土地、住宅税制主要税种有：在取得不动产环节，主要有不动产取得税（地税），按固定资产评估额的3％征税，登记许可税（国税），按评估额的2％征收，上述两种税对于住宅都有减税的优惠。继承税（国税），税率为扣除非纳税所得额3500万日元后的评估额的5％～50％。出卖方纳税税种为所得税，对于长期转让（持有5年以上）的，2000万日元以下部分按14％征税，超过2000万日元部分按20％征税；对于持有超过10年的，扣除3000万日元后，6000万日元以下部分按14％征税，超过6000万日元的部分按20％征税。在住房持有环节，主要是不动产税（地方税），税基按评估值的80％计征，税率为1％～1.4％；城市计划税（地方税），按固定资产评估额的0.3％纳税。　　地方政府特别重视存量住宅的维修养护和管理，投入资金较大。在每个住房发展规划中，都明确旧区再更新以及旧房的维修养护数量和保障措施，并明确规定拆除旧建筑的数量目标。同时，通过优惠政策鼓励私营企业投资旧区或旧住宅更新改造。　　严格限制转变住宅用途。所有物业都须按原土地使用用途使用，不得随意更改，以保持原有的居住环境。另外，商业用房利用程度较高，沿街商业建筑从一层到顶层全部是商业用途。商业用房向高层发展不仅可以大大降低经营成本，还可以增强区域商业活力，进而带动消费支出的增加。　　对于新开工建设一定规模以上的居住区，建设前要进行环境影响和基础设施承载能力评估，避免影响新老居民生活品质的提高。　　另外，对于外籍人士购房，主要是通过金融手段进行调节，控制金融风险。一般对自有资金购房不限制，对贷款购房，则在利率、贷款比例、还款期限等方面与本国居民差距较大。