韩日两国房地产税制一览来源：商务部作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　韩国房地产税制的改革2005年开始推行的综合不动产税，标志着韩国房地产税收体系进一步走向成熟。2000年以来，韩国房地产投资不断膨胀，房地产价格持续快速上涨，到2003年，4年间涨幅超过了50%。为了有效遏止房地产投机行为，防止房地产市场泡沫的形成，韩国改革和完善现行房地产税制，加强房地产税的征管，逐步建立有效调控房地产市场的税收机制。　　改革和完善房地产保有税，建立财产税和综合不动产税。2005年以前，韩国对土地和住宅实行独立课税制度，前者为以土地公示价格为计税标准的综合土地税，后者为以住宅公示价格为计税标准的财产税，两者都属于地方税种。2005年以后，韩国对土地和住宅实行综合课税制度，将土地和建筑物合并为不动产，其计税标准为不动产价格(2007前仍是政府公示价格，2007年为市场价格)。如果个人(2005年)或家庭(2005年以后)拥有的土地和住宅的不动产价格，在规定的数额(目前住宅和土地分别为6亿韩元和3亿韩元)以下按比例税率(2009年将逐步调高到1.0%)征收财产税，其收入归地方政府所有；超过规定数额以上的部分，按照累进税率征收综合不动产税，其收入归中央政府所有。综合不动产税实行累进税率，多拥有房地产者多缴税，较好地体现了公平原则。据测算，韩国98.4%的居民只需缴纳财产税，其税负较轻；仅1.6%的居民不仅要缴纳财产税，还要缴纳综合不动产税，其税负较重。　　调整房地产取得税和注册税税率。随着综合不动税的引入，房地产保有税将按照房地产交易的市场价格进行征收，而不再按照政府确定的公示价格进行征收(2007年将开始全面实施)。这样，房地产取得税和注册税的税基就大大扩大了。为了保持税负均衡，促进房地产交易，2006年韩国将个人房地产所有权取得税税率由2004年的2%下降到2006年的1.5%，法人房地产所有权取得税税率仍维持为2%；个人房地产所有权注册税从2004年的3%下调到2005年的1.5%，再下降到2006年的1%。　　与此同时，为了抑制房地产投机，韩国还规定：对在大城市新设或增设工厂而购置的房地产，从重征收3倍取得税；对在首都控制区内设立本店或事务所等不动产的取得，从重征收3倍取得税；对别墅、高尔夫球场、高级住宅、高级娱乐场、法人的非业务用地，则从重征收5倍取得税。　　提高“一户多宅”转让所得税税负。首先，根据修改之后的税收法律，不动产转让所得税按照房地产交易的价格征收，不再按照政府确定的公示价格征收(2007年将全面实施)，这样就消除因房产实际交易额高于公示价格而形成的高交易、低纳税现象，解决税负不均和不动产投机问题。其次，提高“一户多宅”转让所得税。2007年前，拥有两年以上不动产转让时按其交易额的9%-36%征收转让所得税；对拥有不足两年和“一户三宅”以上不动产转让时按照其交易额的40%征收转让所得税。2007年以后，拥有两年以上的不动产按其交易额征收税率为50%的转让所得税；拥有不足两年和“一户三宅”以上的不动产按其交易额征收税率为60%的转让所得税，且不享受有关长期持有的任何特别扣除。这样，就大大减少不动产投机收益，有利于抑制房地产投机。而对居民长期持有的住宅实行“特别减税”，比如一户一宅居住15年以上的住宅在出售时，按实际交易额扣除45%后的数额征收转让所得税。　　目前，在韩国，财产税类是地方税体系的主体税种。2005年韩国地方预算中，地方税收入的49.8%来源于财产税类。其中，绝大部分又来源于以土地和建筑物等不动产为征收对象的财产税。日本现行房地产税收体系　　二次大战以来，特别是经历过20世纪80年代中后期日本房地产泡沫经济以后，日本对房地产税收体系进行了较大幅度的调整和改革，逐步形成了一套较为完备的房地产税收体系。日本现行房地产税收体系包括：　　对房地产取得的课税，主要有印花税、注册执照税和不动产取得税、消费税、继承税与赠予税等税种。印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。土地买卖的现金收据金额超过3万日元时也要缴纳印花税(个人出售土地则不在此例)，通常由买卖双方折半负担。日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的居民必须进行登记，土地和房屋在市町村“房地产征税台账”上分开登记，并向一般市民公开。在进行房地产登记时，房地产取得人必须缴纳注册执照税，注册执照税税率根据登记的种类有所不同，其计税依据为房地产评估额、债权金额和不动产个数。除因继承、遗赠、信托、转让担保、土地规划换地等取得的房地产之外，通过买卖、交换、赠与、新建、增改建等方式取得房地产还必须缴纳不动产取得税。不动产取得税属于都道府县税，其标准税率设定为4%，并规定了相应的减免优惠范围。在日本，土地的出售不征消费税，而用于宅地的土地平整工程则需要征收消费税(即增值税)。日本继承税和赠予税目前均采用10%-50%的6档累进税率，其征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等。　　对房地产保有的课税，主要有固定资产税、城市规划税。在日本，固定资产税的征税主体为市町村，其收入全部归市町村支配。固定资产税实行台账征税原则，市町村政府对土地、房屋、折旧资产(指土地房屋以外的按照法人税和个人所得税法规定折旧计入亏损或必要经费的经营资产)分别设有征税台账和补充征税台账。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。固定资产税的计税依据为房地产市场评估价，原则上三年不变，其标准税率为1.4%。日本固定资产税实行免征点制度，免征点为土地30万元日元，房屋20万日元，折旧资产150万日元，并从法律明确了有关减免范围。而对于城市化区域内和开发区内的房屋和土地，还需要征收城市规划税，其税款专项用于该区域内的城市规划事业。城市规划税的征税对象只包括土地和房屋，不包括折旧资产，且其计税依据对于住宅用地还设置了一些优惠措施。　　对房地产转让的课税，主要有个人所得税和个人居民税以及法人税和法人居民税。首先，普通个人转让房地产的收益只需要缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15%的个人所得税和5%的个人居民税；对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。这种税率结构，有利于抑制以获取土地升值利益的投机行为。日本按照分类课税的方法确定房地产转让收益，房地产转让收益为总收入减去取得费(各种税费、贷款利息)、转让费(各种损失费、中介费、违约金)、扣除额(3千万日元)之后的余额。其次，法人的房地产转让收益不仅要缴纳法人税和法人居民税，还要缴纳法人事业税。法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部分适用税率为22%，超过800万日元的部分适用税率为30%。法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额按照一定的比例(5%的都道府县民税+12.3%的市町村民税=17.3%)以及按法人规模(资本金和从业人员)定额征收法人居民税。法人转让房地产时缴纳事业税，其计税依据为经营所得。法人事业税不区分行业种类，对全部经营所得分别征收5%、7.3%、9.6%的法人事业税。