问：房地产开发企业，如对外转让自建及已使用两年的售楼处，是否按转让旧房的规定计算及缴纳土地增值税？如扣除项目中建筑物部分按评估价格作为扣除基准，那旧房所属的土地部分的成本费用是否仍可以根据实施细则第七条第（五）项的规定加计20%扣除？
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条“计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；”
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）：二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
因而，贵企业的房产已经使用应按转让旧房进行缴纳土地增值税，如按此方法则准予扣除的项目不包括土地费用，也不能适用加计扣除的规定。