问：为改善村民住房条件，将村民现有民房拆迁重建，村办开发商从村民处取得土地，开发房屋后按原住房面积偿还村民房屋，村办开发商应如何缴税？
答：开发商涉及如下税收问题：
1、营业税：
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
根据上述规定，对房屋开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征“销售不动产”营业税，对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征“销售不动产”营业税。
2、土地增值税。
关于拆迁安置房地产的收入确定问题。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
关于拆迁安置土地增值税计算问题。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
依据上述规定，对房屋开发企业动迁还原房（抵偿债务），发生所有权转移时应视同销售房地产，按照上述方法确认收入。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3、企业所得税：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
根据上述规定，对等面积偿还村民的房屋应视同销售，按房屋售价确认销售收入。根据《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”以及国税发[2009]31号第十二条规定，给村民等面积房屋的计税成本税金等支出可按规定在企业所得税前扣除。
开发商的土地成本应按等面积偿还村民房屋的市场价植和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
再问：等同面积偿还给村民，实际没有收到任何款项，没有利润，是否按市场价确定收入缴纳所得税？
再答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
根据上述规定，若企业近期或本年度最近月份有同类开发产品，应按同类开发产品的市场销售价格确定销售收入，计算缴纳企业所得税。
再问：村民拆迁，回迁房本身就是一户顶一户，再按市场价确定收入，开发商没得到实际收入如何缴税？会计分录怎么做？
再答：开发商虽然没有取得现金收入，但取得了土地经济收益。
关于非货币性资产交换的会计处理。《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（2006）第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：
（一）该项交换具有商业实质；
（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。
《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定，换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
对换出的回迁房而言，其公允价值能够可靠计量，可参照企业相似开发成品的市价确定。
账务处理如下：
借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费
贷：主营业务收入
结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品