问：我公司是一家成都市的房地产企业，目前公司有30000㎡自有商业房产对外出租经营，现委托A物业管理公司管理并收取该商业房产租金。经营模式为：
1、我公司与A公司签订委托管理协议，协议约定：A公司按我公司规定的该商业房产的租金标准，由A公司与承租客户签订合同、向客户开具房屋租赁发票，并收取相应金额的租金；
2、每年末，A公司根据本年该商业房产对外经营租赁收入的95%转付给我公司，剩余的5%作为A公司的酬金，我公司就其转付我公司的租金金额（即该物业公司收取本年该商业房产对外经营租赁收入的95%）向A公司开具房产租赁发票，发票内容：房产租金。
请问：A公司是否可以按《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款的规定，仅就其酬金部分缴纳营业税（即差额纳税）？我公司如何向A公司开具发票？
答：《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
因此，A物业公司以自己的名义与承租客户签订合同、向客户开具房屋租赁发票，并收取相应金额的租金，属于转租行为。向房产所有人支付的租金，不是代承租者支付的租金，不适用《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定中的差额纳税规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
房地产公司收到物业公司95%的租金即为房产所有人提供应税劳务收取的全部经济利益，仅就95%租金向物业公司出具租赁业发票即可。