问：我公司是房地产开发企业，现与一家事业单位合作建房。合作方式是：事业单位提供土地（一、二层为底商，其余为办公用房），我公司负责提供资金和建造，最后房屋建成后按一定比例分房。我公司的资金是向公司股东个人借款，目前无货币资金偿还，能否将合作建房分得的一部分房屋用于偿还股东的借款？同时在办理房产证时，可否由事业单位把我公司用房还债的部分房屋直接办给股东个人（签三方协议），还是必须先将房产证办到我公司再由我公司以房抵债的形式给股东？
答：问题所述合作建房，为双方联合立项建房后，分别各自取得合同约定的房屋产权。
《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
*9种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
根据上述规定，采用合作建房方式，应先将房屋分到你公司，你公司再以房屋偿还股东借款。合作建房环节，你公司以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，应按“销售不动产”缴纳营业税，将分得的房屋抵债时，再按“销售不动产”缴纳营业税。