【考点精讲】房地产企业成本、费用扣除的所得税处理（税法Ⅱ）
（1）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本/成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（2）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（3）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
（4）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
（5）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
（6）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（7）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
（8）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但*6不得超过合同总金额的10%。
祝各位考生顺利通过考试，梦想成真！
扫一扫微信，*9时间获取注册税务师考试报名时间和考试时间提醒
