第二节 物权变动
不动产的物权变动
(一)不动产物权变动的情形
1.登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。(2011年案例分析题)
【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。
【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
2.登记对抗
(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
3.非基于法律行为的物权变动
(1)基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
(2)基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(2012年案例分析题)
(3)基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
具体情形
登记生效
（1）房屋买卖
（2）建设用地使用权的取得
（3）不动产的抵押
物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
（1）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力
登记对抗
（1）土地承包经营权
（2）地役权
(二)不动产登记制度
1.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。(2008年案例分析题)
2.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
3.异议登记
如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正，利害关系人可以申请异议登记。
(1)登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉，异议登记失效。
(2)异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
4.预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
(1)预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
(2)预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
动产的物权变动
1.所有权
(1)一般动产：交付生效
动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。
(2)特殊动产：交付生效+登记对抗
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
2.质权：交付生效
以动产设定质押的，质权自“交付”时设立。
3.抵押权：登记对抗
以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。
4.特殊的交付方式
(1)简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。
(2)指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。
(3)占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。
