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08年后行业整体利润首现下滑，top20所占比重小幅提升一般来说，地产公司的营业收入与销售额增速变化基本同步。2014年上半年地产行业销售收入同比仅增长6.62%，归属于母公司的净利润同比下降7.48%，这是2008年后地产行业首次出现利润增速为负的情况。同时，预收账款增速也下降，预示着未来收入增速还是处于较低水平。2014年上半年营业收入位列前20名的上市公司，其营业收入和净利润占全行业上市公司的比重在持续提升，行业整合仍在进行中。
市场回暖时大型企业业绩弹性更大不同规模企业营业收入增速和净利润增速的对比显示，在行业增速向下时，大型企业与全行业差距不大。龙头的优势主要体现在下跌之后的回升过程中，TOP20和招保万金的增速高于全部地产板块增速。这也就解释了为何行业回暖时龙头的市场弹性更大。
高地价、快周转及资金成本压力下盈利能力继续向下2013年房价的提高并没有促使行业盈利能力的提升，且市场竞争中龙头企业并没有享受到品牌溢价带来的利润率的提升。2013年房价上涨，而土地成本上涨更快，资金成本也居高不下。大型企业多数采取快周转策略，则必须在利润率上做出让步。
行业资产负债率再创新高，大企业较平稳中报期末板块资产负债率与剔除预收款的资产负债率均再创新高。
TOP20企业资产负债率提升幅度较小，四大龙头更加平稳。2013年的补货与扩张是资产负债率提高的主要原因，而今年上半年销售低迷使这一情况恶化。可喜的是短期偿债能力变化不大，且当前资金成本有所下降。企业目前手中存货较多，短期内再度扩张的可能性不大，随着9月后销售的回暖，预计年底企业的资本结构将进一步改善。
行业低迷时期上市公司业绩下行，但无需过于担忧2014年上半年地产上市公司业绩下滑与行业整体销售低迷向匹配。而对于市场较为担忧的偿债能力并不是太差，9月之后销售将好转，且企业已放缓补库存的节奏，资本结构将有改善。维持行业“推荐”评级。大企业对偿债能力的控制更优，市场回暖时业绩回升的弹性高。而我们判断9月后市场回暖将持续，因此继续推荐龙头招保万金、华夏幸福、荣盛发展等快周转企业。此外，继续关注四大主题：深圳国企改革(深振业A、天健集团、中洲控股、沙河股份、农产品)、京津冀一体化、险资举牌(金融街)、积极寻求转型的企业。
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