来源:陆家嘴 发布时间:2018-04-23 14:53 责编:Hejie

如何识破套路 做一个智慧的购房者
  如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;
 
  为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。
 
  那么,中国房地产市场有多少利润呢?50%,100%,还是300%?我们不清楚。
 
  但总有这么一群人,于楼市之间铤而走险,于政府、开发商、购房者之间周转盘衡,买进卖出,疯狂套现。
 
  这群人,就是老百姓口中常说的炒房客。
 
  “楼市本是虚无的,本身就是一个骗局,就看你进入的是哪个时间”。
 
  每一轮房价大涨几乎都是相同的剧情。
 
  政府卖地,开发商拿地造房,政府点名利好或去库存造势,炒房客顺势入场哄抬房价,从而激发苦瓜群众“买涨不买跌”的心态,大家蜂拥入市接盘。
 
  然后炒房客迅速套现离场,苦瓜群众被高位套死,边十年磨一剑吐血还贷,边嘟囔骂着“这群该死的炒房客”!
 
  本来由于信息不对称就存在着天然的不公平,再加上炒房客们的套路太深,购房者与炒房客之间的博弈变得不再可能。
 
  那么应广大粉丝要求,今天,子木就带大家翻开炒房简史,揭开炒房客的面纱,看清其中的逻辑关系和他们的神仙大法。告诉大家如何识破套路,做一个智慧的购房者。
 
  一
 
  炒房的开始
 
  1987年,中国地产才正式进入商业化阶段。
 
  第二年,也就是1988年,中国首个房地产泡沫在海南出现。地产泡沫时期,当时流传着
 
  要挣钱,到海南;要发财,炒楼花。
 
  5年后,也就是1993年,由于海南房价已经被炒到非理智状态,首个房地产调控政策加急出台,随后导致海南房地产泡沫直接破裂,引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封,一片狼藉。
 
  前几天,中央不是又点名海南了吗?要求务必解决“环保问题”,全面整顿房地产。
 
  经济面前,环保值几个钱?
 
  其实也就是打着环保的旗号,严控地产泡沫罢了,毕竟时隔20多年,再来这么一出,谁都承受不住。
 
  所以说,炒房这个概念是随着中国房地产市场的开始一并走入人们视线的。
 
  其实也不难理解。中国历史上任何时候都不缺乏投机者,仿佛什么东西都可以炒,黄金、白银也就罢了,历史上中国人还炒过君子兰、普洱茶、盐巴、大蒜、藏獒,甚至还有黑蚂蚁,神奇不神奇?
 
  总结下来,就只剩下了房子和股票这两个东西可以一直被炒下去。
 
  行业有句老话:
 
  凡炒必伤,上解下套。
 
  但是不同的是,炒股受伤的还是炒股者,而炒房受伤的却是“不知所以”的旁观群众。性质不同。
 
  其实对于炒房被高位套死的人,刚需族可以被同情,但伪刚需无法被同情。
 
  因为从某种意义上讲,后者也是炒房客的帮凶。
 
  据统计,中国的自有住房率已经达到了93%,也就是说家家户户几乎都是有房子住的,而且很多三四线城市,人均不止一套房。但是为什么房子永远会紧缺呢?
 
  这就是炒涨的原理之一,囤货居奇。
 
  举个例子,2017年,大部分三四线城市进行棚改,短期内释放了大量的刚性需求,而这些刚性需求的落脚点大部分都是新房,少量给了二手房市场,那为什么这些城市的二手房房价也跟着起飞了呢?
 
  其实,对于这些城市,相对整个市场,房屋交易量是非常小的,比如某小区,上千套房子,今年就交易了一套,但这套房子涨价了30%,每个住在这小区的人,都感觉自己的身价涨了30%。
 
  这就是一种货币幻觉,用其他人的交易,来给自己的资产定价。
 
  这些人就会认为,哇,房价涨得这么厉害,我现在可千万不能卖房,卖了就是亏。
 
  囤房不卖,导致市场更为紧缺,激化需求,房价上涨,再把钱砸进楼市继续买房囤着。
 
  几轮囤货居奇下来,房价暴涨,因为前期市场基础需求已经完全被消化,最后这部分人只能位居高盘,有价无市,等待着大跌的命运到来。
 
  这些人就是那种万年不关心楼市,只要听到房价上涨就着急。动不动先来上一套,你问他为啥买房?“因为隔壁老王昨天刚买!”。房价不涨才怪。
 
  二
 
  第一代炒房客
 
  2000年的时候,中国楼市出现了一个神秘组织,叱咤风云,所到之处,当地房价一路狂飙。
 
  大家应该猜得到,就是人口诟病的“温州炒房团”。这也是历史上,炒房这个行当第一次以抱团的形式出现在大家的视野中。
 
  2001年8月18日,第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。
 
  同时,另一支购房团开赴杭州。随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中北京、上海两地集中了1000亿元。
 
  此外,温州资本还先后大举进攻了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。
 
  但不得不佩服他们的眼光,到现在为止,重金砸下的这些城市依旧在全国城市综合竞争力中名列前茅。
 
  然而出来混总是要还的。
 
  2010年,由于中国楼市爆燃,民怨沸腾,国务院印发了“国十条”重令。恍惚之下,全国楼市成交锐减,交易惨淡。
 
  因房价暴跌三四成,再加上利息等财务成本,炒房者大多资不抵债,纷纷被高位套死,大部分炒房客选择强行解套逃离市场,伤亡惨重。
 
  更关键的是,尽管信贷加大、通胀压力犹存,但“限购令”等调控政策继续执行,当时炒房者认为中国房价今后不再可能出现大跌或大涨,对房地产投资前景已经不再看好。(2016-2017年这波大涨实在是打脸)
 
  至此,叱咤楼市10余年的温州炒房团彻底灭亡。
 
  看到这里大家是不是松了一口气?但是不幸的是,虽然大组织不再,但是炒房这个行当并没有衰落。
 
  而且接下来炒房散客们的小组织开辟了全宇宙最佳的商业模式。
 
  接下来子木就带大家细扒一下真正的炒房手段。
 
  三
 
  新兴炒房客
 
  炒房客想要找一个合作伙伴,政府,开发商,买房群众。
 
  政府是炒房的基础,因为政府不给利好条件,炒房也不能顺势而为,但是政府动不动来个调控,搞不好自己就被套死了,不靠谱。
 
  买房群众?偷偷赚他们的钱,当然不能和他们合作,搞不好还要被骂死。
 
  诶?开发商好像可以,和我们的处境一样。俗话讲,敌人的敌人就是朋友嘛。
 
  于是,炒房团和开发商成为了同谋伙伴。炒房程序是这样的:
 
  1、炒房客以对象楼盘20-30%套数购房,用很低折扣购房(签订建高价格购房合同);提供首付款;
 
  其中玄妙:
 
  开盘畅销带来人气;(开发商获益)
 
  “炒高价格”:
 
  a.做高房价,做厚未来盈利空间;(炒房团获益,开发商得益)
 
  b.套取更多银行贷款,帮助开发商缓解资金压力;(开发商获益)
 
  c.高的销售定价,帮助开发商挡住一部分权贵部门的寻租;(开发商获益)
 
  其中,“首付款”可以通过合作的建安工程商用工程款的方式支付:
 
  a.做高建安成本,帮助开发商避税;(开发商获益)
 
  b.建安公司获得更多业绩和项目资质;(建筑商获益)
 
  c.通过转包合同通过工程款把首付款以3%低税率抽回;(建筑商获益、炒房团获益)
 
  d.这些资金流通获得的收入流水让炒房团从银行获得更好的信用;(炒房团获益)
 
  2、进入预售之后交房之前通过“退房”再销售交给接盘侠--真正的买房者;
 
  其中“退房”,可以避税;
 
  另外,有资金实力的炒房团还会给项目开发商提供高利贷,这对很多中小开发商来讲是救命的;
 
  所以越是调控(开发商的融资和销售困难),就越是炒房团出击的大好时机,推高房价由真正的购房者买单。
 
  所以你看到网络上经常爆出新闻,“某某楼盘因期间降价出售楼盘,之前买房的购房者聚众堵门拉横幅,无良XXX,还我血汗钱!”
 
  其实大部分都是程序运行期间出现了问题,迫不得已降价售盘。
 
  四
 
  极端炒房客
 
  大家是否还记得2016年上海爆出一个新闻“年薪10万小俩口负债3000万购置多套房产”,当时引来业界一片哗然。
 
  其实这个群体数量是特别庞大的,就是下面将要介绍的一个炒房群体,“杠杆炒房客”。
 
  操作原理其实并不复杂,在楼市不限购且房价上涨的前提下(例如2016年初),买一套房,然后去银行抵押,套出来的钱再买一套,租金抵月供,房价上涨。房价升值到预期卖掉第一套继续抵押买房,以此循环。甚者甚至可以连环到20多套房。
 
  这个玩法很恐怖,他们的收益是远超正常人想象的。
 
  但炒房客始终满杠杆,他的风险又是巨大的,杠杆的存在让楼市必须只能涨不能跌,一旦下跌会引发炒房客资金链断开,然后就是连锁爆仓,楼市会连续跌停,神仙来了都救不了。
 
  所以政府非常讨厌炒房客,一方面是他们如此高额的赚取财富造成社会不公平竞争,另一方面就是他们是不稳定的炸弹。
 
  如果楼市下跌30%,只有一套房的刚需会死扛的,只要他们能还得起月供,就绝不会卖,自动帮政府锁仓。
 
  而炒房客没有多余的收入,一旦房租和月供之间的差额部分消耗完了他们的储备资金付不起月供了,他们必须卖房子,不卖银行也会帮他卖。这种炒房客无限满杠杆能帮楼市暴涨,一样能让楼市暴跌。
 
  所以大家现在能理解为什么政府特别希望最后接盘买房的是刚需族,而不是炒房客了吧。
 
  根本不是怕房价上涨百姓买不起房,而是因为他们控制不了炒房客这颗炸弹所引发的楼市剧烈波动,所以宁可不让他们入场。
 
  故制定了一系列政策都是针对炒房客的,限购限贷,甚至还有在全国有过任何一次贷款记录都不允许贷款的要求。
 
  只要卡死了银行贷款,不让炒房客上杠杆,那么炒房客就不再可怕,都是全款买的房的话,真到了下跌那一天,炒房客也能死扛,就好像股市一样。
 
  五
 
  高级玩家
 
  2016年年底的中央经济工作会议首次提出,
 
  房子是用来住的,不是用来炒的,随后这句话爆红网络,说出了广大群众的心声。
 
  紧接着2017年便出台了一系列的调控政策,直接把炒房客限死,同时楼市进入冬天。
 
  但真正的限死了吗?
 
  并没有。
 
  下面子木给大家看一组图。
 
  像这样的群,我大概有10多个。因为某种意义上讲,这部分人是属于长持投资客,入门6套房的高端玩家。
 
  大家一定很惊讶,北京限购情况下,为何还能买这么多套房了。这里给大家透露一些内部玩法之破购大法。
 
  目前市场破限购的方法有俩种,一种是假结婚,一种是代持。
 
  假结婚就是直接和业主结婚,把房子过渡到自己的名下。这种方法市场上并不多见,因为即使是你想和对方结婚,万一对方不同意呢?需要时间商量。
 
  这里简单讲一下代持。
 
  代持就是通常所说的“借名买房”,总结起来无外乎不想登记自己的名字(原因你懂的)和无法登记自己的名字(被限贷限购)两种。
 
  它是合法的,可以参考合同法第52条,物权法司法解释第2条等及大量判决,代持本身就是一种合同约定,只要双发自主协商,中间没有欺骗或强迫,代持合同真实有效。
 
  这群高级玩家的玩法是这样的,去限购地找一个郊区老农(一辈子不可能买房的那种),一年白给他3万元代持费,签署合同,等到过几年房价大涨后,全盘卖出。
 
  这里可能会有人问,几百万的房子写别人的名字,会不会哪天他翻脸不认人了,结果人房两空。子木想说的是“缺乏制度的人性才会经不住考验”。就比如那种用了朋友名字买房,但连个代持协议都没签过的人,只能送给你一个字,服!
 
  如果签署了代持合同,房本原件握在手中,把房子再在银行做二抵(房屋无法交易),然后租出去,顺道再做个委托公证,这种风险可以降低到0。
 
  其实还有更深的破购实操方法,这里不再详述。说这些的原因,其实就是想告诉大家,做到真正的限死炒房是不可能的事情,我们只能面对事实。
 
  六
 
  如何躲暗箭
 
  通过以上历史线,子木带大家了解了炒房原理和炒房客的真实面目。所以说,购房者和炒房客的博弈是不可能胜利的,“明枪易躲暗箭难防”,你在明,他们在暗,怎么玩?
 
  但是最后子木要送给你几句话,教你如何躲暗箭,避免成为炒房的最后接盘侠。
 
  1、炒房客是不可能被消灭掉的,要认清这个事实。作为购房者,你最大的敌人不是炒房客,而是你自己。买几百万的东西,连花一天的时间研究的功夫都没有,靠着看别人去哪儿买就跟着买,被高位套死是正常的。
 
  2、如果你买新房,突然一个楼盘门庭若市,人满为患,而且楼价很高,你就要加一层小心了。一定要仔细比对它的位置和周边新盘的楼价,楼品,开发商品牌价值等等,找出10条它为什么价格如此之高的原因。搞不好里面排队买房的其实就是赚你钱的。
 
  3、如果你关注的二手房小区房价暴涨,去查其交易量,一般查中介网站或问当地中介就好。如果交易量很低,房价又暴涨。说明其换手率低,囤货居奇,不建议购买。
 
  4、炒房客善于顺势而为,也就是炒概念。例如北京第二机场这个概念在16年被开发商轮番念叨了好几轮。炒房客顺势入场,固安房价水涨船高。但是第二机场真有想象中那么利好吗?懂的人一眼就看明白了。政府每年都会放出大量的规划概念,但真正有用的却没有几个,所以别一头就扎进别人的圈套中。

  风险提示:本文仅供参考,不构成针对个人的投资建议。投资有风险,投资需谨慎。


 

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