来源:凤凰财经 发布时间:2018-04-18 18:23 责编:Hejie

两年过去了 你买房子是更辛苦了 还是更容易了?
  有时候你大声疾呼,并不会有人相信。
 
  花了很多年,我慢慢服了,人们也许并不需要真相,而宁愿沉浸在阿Q精神胜利法中。正是因为他们只想相信“新闻联播”,才会有“市场的短期愚蠢”。我们经常讲:对韭当割。割的就是这样一群人,虽然残酷,却是真相。
 
  我经常谈我对现行房地产调控政策的一些不认同,从2016年3月25日深圳出台调控时,我就在讲,它不会带来房价的大幅降低——我从来没有见到过可以不通过增加供应,只通过需求管制,而实现长期预期的稳定的。
 
  到这个周,基本上是2年过去了,各位可以看看自己身边的房子,价钱有没有跌。或者这么说吧:2年过去了,你买房子是更辛苦了,还是更容易了?
 
  媒体报道,深圳房价连续十几月下跌。国家统计局的信息是,一线房价同比继续下跌。
 
  这样传递出来的信息是房价颓丧,但是不是这样的呢?
 
  我换一个说法来讲价格,也许小白们就可以听得更明白了——为什么我一直说限价是无效和无意义的。
 
  价格,就是我们要买一件商品所支付的成本。这个成本,在完全的市场环境下,会表现出一个简单的数字。但如果有价格管制呢?
 
  隐形价格会出现,会有至少俩价格。
 
  我们经常说德国的租房政策好,租金涨得多就把你入刑,从而控制了房价。所以,长租政策推行之后,很多人越来越希望政府将来把租金也管起来。但我还是要提前讲,美国、香港的上世纪70年代的租金管制,都失败了,败得很惨。比如说,香港当年的租金管制,房东会把房子拆小分租出去,二、三房东都出现了,租金被层层转包,一样贴近了市价。
 
  限价政策之下,每个新楼盘的价格都被限制得显著低于市场真实价格。这是大家都知道的事实,但这只是“表面价格”,并不是市场的真实价格。
 
  史无前例的严厉调控持续两年,我观察到这种现象再一次出现了。我大致统计了几种现象,各位可以参照,也欢迎补充。
 
  1、精装修费用捆绑的出现。
 
  这个大家都比较熟悉了,从深圳到莞惠,从上海到南京,全部都出现了(其实在2010年限价政策第一次出现时,就有了)。开发商把因为限价而损失的利益,通过精装修而加了进去。
 
  在这里,我发现我之前有个判断是错误的——原来我认为限价会伤害到开发商的利润因而会导致精装修房的减少,但现在看不是。开发商反而会照样推出精装房,原因是可以另加一个价格。
 
  例子我就不举了,这两年凡是买新房的买家,应该都要签一份附着的装修合同,再另行支付一笔精装款,而且这笔款还不可以计入房价使用按揭——实际上是增加了买家的首期款的负担。
 
  对这个,政府的做法是:把精装修价格也管起来。也就是进一步的价格管制。
 
  2、拉关系与喝茶费的出现。
 
  只要有价格管制的地方,就会有拉关系、喝茶费这些东西。喝茶费就是你要支付给卖家的低于市价的那部分成本。这两年屡有发生,相信各位常跑市场的并不陌生。
 
  去年在深圳湾的楼盘,基本都有喝茶费。这些费用40-80万不等,有的多些有的少些。尤其是,现在每个新楼盘在开盘之前,都会发一则声明,说:我们不会允许有喝茶费、关系户!实际上,这样的声明恰恰反证了:水面之下这种拉关系、喝茶费之风的昌盛。
 
  这种现象并不是只有房源稀少的深圳有,连不怎么缺房子的东莞、惠州也都有。我的一个朋友,最近到惠州去买房子,也被告知要交30万的喝茶费。他很懵逼我也很懵逼,但实际是限价以来就一直有。
 
  3、根本没有房子卖。
 
  限价的确加剧了深圳房屋的供应短缺,现在这种迹象我越来越担忧。深业中城由售转租是个开始,政府给的批售价过低,导致关系户太多太多,开发商不愿意卖楼也不想得罪人,就转成了长租公寓。
 
  最近我还得到一个案例,一个开发商,在2018年大约有80万平米的可售物业,全部转租。理由是:政府限价,而且对深圳长期太看好。如果这种情况下,卖掉房子,再去买地,以现在的地价也买不了几块地,还不如持有(当然自家负债率低是个硬底子)。想想看,80万平米的规模,在深圳,可是一笔大数。
 
  这样整体的结果是什么呢?
 
  中原之前披露的一份数据:从2015-2017年前11月,深圳的住宅预售量剧降60%——从2015年的6.5万套,剧减到2017年的不到3万套。
 
  这是限价导致的负效应,开发商可以选择降价,也可以选择延后,而基于深圳的良好预期,开发商纷纷选择了延后入市(我们之前讲,限价时间长,开发商资金必然撑不住,但却忘记了,这种情况下,开发商会选择力保好的城市,就算是降价也会先在差的城市拼命套现,而在好的城市拼命拖延)。
 
  供应量的延后,强化了买家对市场未来将继续上涨的预期。这是需要正视的事实。
 
  以上整体上说明了一个说明问题呢?
 
  虽然政府限价了,但是我们忽视了一个问题:市场的参与各方,会努力减低因此而产生的价格损失。房子就那么多,价格被管制,人人都看得到它的空间,都想去买,原来的环境下,按价格拼,很简单。限价等于破坏了价格机制,这个机制被破坏,市场就会出现替代机制,上述种种,论资、排队、拉关系、喝茶费等等。这些成本,悉数会加诸买家身上,所以,无论是事实上还是理论上,买家的成本降低并没有那么多。
 
  如果再考虑另外一些组合政策,我们会看到,相反,调控两年,买家买一套房,更难了。
 
  一方面,基于上述隐性价格分析,深圳的房价并没有出现什么跌价,这些各位可以自己去测算(怎么测算都行),相反,很多区域的价格反而在继续上升(下面会讲到)。另一方面,买家除了上述代价,还被增添了其它代价。
 
  包括:
 
  1、限价限贷严厉增加的首付成本的提高。春节前,我在东莞考察,发现楼盘限价以外部分的资金必须一次性支付——比如塘厦一个楼盘,开盘价格2.4万,政府限价2.1万,贷款只能按照2.1万单价也做,中间3000块/平米的资金必须要一次性支付。
 
  2、房贷利率的上升。还举东莞例子,首套房贷利率普遍上升到20%以上,松山湖的一个楼盘利率要上升到35%。和东莞相比,深圳的资金环境相对已经不错了。
 
  3、曲线绕开限购的成本增加。比如“假离婚”——这个要支出时间成本,房票价格——有人买房票,要好几万。
 
  以上,都是买家要为买一套房需要支付的代价。这些代价加起来,很容易观察到:同样的一套房子,历经两年的调控,你支出的总成本是增加了还是降低了。假定房价不变的情况下,显然你支出的总成本是增加了,而且很多。而如果要你买房子更容易,需要房价下降很多——降多少我真不知道,但必须要大降才行。
 
  但事实上,这些并没有发生。相反,我跟进观察的某些区域,真实房价都上涨了——和统计不同。
 
  举两个身边的例子。
 
  朋友A,2014年底买入宝能太古城42平米户型,2017年底以16万/平米的价格卖掉,净赚的400万转手又买了一套房。
 
  朋友B,另一个朋友,去年下半年买了三湘海尚,双拼单位,单价9万多,现在市价升到12万。
 
  在龙华,之前的媒体报道,优质学区房的价格攀升到了9万。
 
  其它的区域数据很多很多了,不再赘述。
 
  这两年,我屡屡看到见诸报媒的房价下跌的信息,甚觉愈发可叹。房价的跌或涨,是“统计”出来的,而没有经过真实市场的观察。
 
  一如我一直以来所期待的,我并非渴望房价非正常的连年大升。说这些,是想检视真实的市场反应,进而反推我们的政策组合是否需要重新检讨与调整。如果这两年的调控,市场没有出现预期中的效果,那么我们需要找到它的原因所在,进而调整政策组合。
 
  也如我一直所强调的,在所有的政策选择里,我更关注的是供应量的变化。如果我们在一个人口不断增加的市场里持续进行高压性的“需求管制”,而不是千方百计的去增加供应——尤其是平价可支付住宅的供应。那么,市场预期是无法稳定的,也将意味着过往的一些历史会重演。

  风险提示:本文仅供参考,不构成针对个人的投资建议。投资有风险,投资需谨慎。
 

 

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