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| 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，3-5层每层建筑面积为1 900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； （2）大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； （3）专业费用为建筑费用的10%； （4）预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2．5元，写字楼平均空置率约为10%； （5）管理费用为租金的5%，税金为租金的17．5%，保险费为建筑费及专业费用的0．1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息； （6）开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； （7）房地产综合资本化率为8%； （8）每年按365天计算： （9）本项目不考虑所得税因素。 【根据】上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。 |