（1）计算房地产总收入：
年租金总收入=1 000×78%×510=397 800（元）
（2）计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：
397 800×12%=47 736（元）
②管理费以年租金的3%计算：
397 800×3%=11 934（元）
③修缮费以房屋现值的1.5%计算
1 442 420.5×1.5%=21 636.3（元）
④保险费以房屋现值的3‰计算：
1 442 420.5×3‰=4 327.26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：
2×360=720（元）
⑥房地产年总费用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56（元）
（3）计算房地产净收益
=397 800—86 353.56=311 446.44（元）
（4）房屋的重置成本=3 000*510*（1+2%）6=1 723 028.5元
（5）计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限
=1 723 028×（1-5%）/35=46 767.92（元）
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6
=1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元
③房屋年净收益为：
1 442 420.5/（P/A.10%.29）= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86（元）
（6）求取土地纯收益
＝房地产的净收益-房屋纯收益
＝311 446.44-153 946.86=157 499.58 （元）
（7）求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年
土地总价=157 499.58×〔1-（1＋8%）-33〕/8%
=157 499.58×11.5139=1 813 434.41（元）
土地单价=1 813 434.41÷360=5 037.32（元）
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