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题目解析

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：　

	成交价	交易时间	交易情况	区域因素	容积率	剩余年限	个别因素
宗地					1．1	30
A	690	2001．8．1	0	+2%	1．0	38	-1%
B	700	2000．8．1	+7%	0	1．1	30	-2%
C	730	2002．8．1	0	-3%	1．4	38	-1%
D	730	2003．8．1	-5%	+3%	1．0	35	+8%

　　上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：　　

时间	1999	2000	2001	2002	2003	2004
指数	100	107	110	108	113	115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1．5之间时，容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1．5时，超出部分的容积率每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
（1）为什么要进行交易情况修正？
（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的
信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？
（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

答案解析：

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（1）房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
①有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
（2）在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
(3)容积率修正，建立容积率地价指数表。　　

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价指数	100	105	110	115	120	125	128

　　（4）土地使用权年限因素修正。（2分）
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-（1＋8%）-30〕/〔1-（1＋8%）-38〕=0.9517
D使用年限修正系数：〔1-（1＋8%）-30〕/〔1-（1＋8%）-35〕=0.9659
（5）案例修正计算　　

成交价	交易时间		交易情况		区域因素		容积率		剩余年限		个别因素		评估值
A.690	×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517	×	100	=713.86
		110		100		102		100				99
B.700	×	115	×	100	×	100	×	105	×	1	×	100	=717.47
		107		107		100		105				98
C.730	×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517		100	=674.07
		108		100		97		120				99
D.730	×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9659	×	100	=712.98
		113		95		103		100				108

　　（6）评估结果
案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地的评估值为：
=（713.86+717.47+712.98） ÷3=714.77（元/平方米）

统计：共计0人答过，平均正确率0%
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