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（1）房屋的重置成本=3 000×510×（1+2%）6=1 723 028．5元
（2）计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限=1 723 028×（1-5%）/35=46 767．92（元）
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6=1 723 028-46767．92×6=1 442 420．5元
（3）计算房地产总收入：
年租金总收入=1 000×78%×510=397 800（元）
（4）计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397 800×12%=47 736（元）
②管理费以年租金的3%计算：397 800×3%=11 934（元）
③修缮费以房屋现值的1．5%计算:1 442 420．5×1．5%=21 636．3（元）
④保险费以房屋现值的3‰计算：1 442 420．5×3‰=4 327．26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720（元）
⑥房地产年总费用=47 736+11934+21 636．3+4 327．26+720=86 353．56（元）
（5）计算房地产净收益=397 800-86 353．56=311 446．44（元）
（6）求取土地纯收益
①房屋年净收益为：
1 442 420．5/（P/A．10%．29）= 1 442420．5/9．3696=153 946．86（元）
②土地纯收益＝房地产的净收益-房屋纯收益
＝311 446．44-153 946．86=157 499．58 （元）
（7）求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年
土地总价=157 499．58×〔1-（1＋8%）-33〕/8%
=157 499．58×11．5139=1 813434．41（元）
土地单价=1 813 434．41÷360=5 037．32（元）
【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499．58×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。