中国房价何时会崩盘?这是很多中国人,也包括外国经济学家所深切关注的命题。

 

　　近些来年,“崩盘论”一直没有远去,其中谢国忠是个典型,喊崩盘已经十余年了。

 

　　而笔者一直反对“崩盘论”。但这并不代表,中国房价永远不会崩盘。因为全球房价崩盘的案例并不算少。通过研究国际案例,并结合中国国情,总结出以下四点中国房价崩盘的条件。

 

　　一国或一个地区的住宅市场,都有一个发展过程,或者称作生命周期。如同一个人,青少年时期,得病易康复;而老年人得病,很可能就倒下了。

 

　　把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段:短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为:30年岁之前为青少年,30-60为中年,60以上为老年。

 

　　住宅短缺阶段,人们居住条件差,很多人需要*9次购房。住房饱和阶段,人们居住条件比较好了,不需要大量购房了,比如当前的日本,甚至已经过剩。而 短缺和饱和之间,是改善阶段,很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间,还有一个中产;由贫穷到富裕之间,还有一个小康。

 

　　这三个阶段,可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。笔者在此仅说一个指标。

 

　　1968年,日本户均住宅1套,之前可称为短缺阶段;其后至80年代中期达到1.1套,可称为改善阶段;其后继续扩大,2008年达到1.17套,可称之为饱和阶段。

 

　　当前,中国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套(按成套住宅),全国肯定超过1。中国官方并无准确数据,20多年都没进行住房普查了,这么重要的事一直拖着不做,政府真让人费解。

 

　　笔者推算,当前中国城镇地区刚刚告别住房短缺阶段,进入改善阶段,类似日本70年代。在住房短缺阶段,房价基本不会崩盘,而在饱和阶段,可能性较大,当然还得需要具备其他条件。 另外还须提示,住房市场生命周期的阶段划分,表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标,但本质上又包括三个基本驱动因素:经济增速、人口总量与结构变 化、城镇化进程。住房短缺阶段,一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段,一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于 70%。 与欧美日当年的历史数据相比,当前中国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。