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孟晓苏称，首批以房养老产品在投保时需要得到投保老人子女或者继承人的同意，此外给付的养老金固定，老人无法参与房屋未来的升值收益；现有的“以房养老”产品单一，投保手续相对复杂，还需进一步改进，以便让更多的老人可以参与其中。而对保险公司而言，由于增值收益以及房款余额都将返还给房产继承人，公司仅能实现保本微利。
全国投保者仅有20多户
2015年3月，中国保险监督管理委员会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款及费率，这也是国内首款保险版“以房养老”。
目前，上述产品已经先后在北京、上海、武汉、广州落地，并且已经有超过20户投保者。这是自2014年7月1日《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》下发后，市场迈出的实质性一步。
孟晓苏表示，简单而言，对于投保者持有的房屋，投保人与保险公司共同选择国家认可的第三方评估机构，评估房产价值，然后在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后，确定老人每月支取的养老金。
一套位于广州价值500万元的房产，投保者每个月可以拿到1.5万元的养老金。孟晓苏称，在目前投保的人群中，房屋价值高的高收入人群占比比较大，实际的投保人群中，领取的养老金有远远高于这个数值的，出于保护个人隐私，不方便透露。
房屋增值部分归继承人
孟晓苏介绍，《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》是市场上*10一款以房养老产品，属于非参与型产品，即保险公司不参与到房屋升值收益的分配当中。
如果将来房价上涨，投保人过世以后，保险公司将在扣除本金和利息之后，将抵押房产价值的增长部分全部归属投保人的子女或者继承人。
这款非参与型的产品，意味着投保人每年获得的养老金是固定的，不会随着房屋的升值获得更多的养老金。而保险公司只是获得了本金和利息。
孟晓苏表示，保险公司推出目前这一模式的以房养老产品并不挣钱。保险公司从这类非参与型产品得到的收益，不会高于银行的按揭利率，属于保本微利。
孟晓苏称，保险公司从反向抵押获得的利润收益，主要是来自于参与型的产品，即保险公司在投保人退保或者过世后，与投保人或其继承人分享收益。但是目前，这种参与型产品的开发，还不具备条件。目前看，*5的难点是无法预判房价的增值幅度。
发展存在制约
孟晓苏表示，目前《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》属于试点，在总结经验基础上，会对产品进一步优化。
比如，该保险产品在入保手续设置上过于繁琐；举例而言，其要求投保老人的全部子女或者继承人签字，这导致不少老人无法投保。由于此款产品是非参与型产品，房产价值的增值将归属于投保人的继承人，因此会事先要求投保人的子女同意。这也导致一系列问题，比如那些没有子女的投保人，需要先找到继承人才能投保，一定程度上降低了部分人群的投保意愿。
孟晓苏透露，目前除了幸福人寿，其余的寿险公司也在筹划相关的产品。
但有保险业人士透露，非参与型的以房养老产品收益率很低，保险公司跟进的意愿并不高。
保监会曾召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿等7家保险公司参加内部会议，要求相关保险公司2013年12月提交“住房反向抵押养老保险”试点方案，2014年1月推出相关产品。截至当前，仅幸福人寿一家推出了相关保险产品。
上述人士表示，虽然政府和相关部门都在推进保险公司发展以房养老，但是由于前期投入大，各地房屋价值差异大，二三线城市房价存在下跌风险，共有产权房屋存在产权纠纷，凡此种种都制约着这类业务的发展。
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| 专题调用内容 | 孟晓苏称，首批以房养老产品在投保时需要得到投保老人子女或者继承人的同意，此外给付的养老金固定，老人无法参与房屋未来的升值收益；现有的“以房养老”产品单一，投保手续相对复杂，还需进一步改进，以便让更多的老人可以参与其中。而对保险公司而言，由于增值收益以及房款余额都将返还给房产继承人，公司仅能实现保本微利。 |
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