近一段时期以来，我们无论是新型城镇化、新常态以及房地产的白银时代，当然很多人对房地产的白银时代有异议，说我们现在的房子卖不掉说什么白银呢，甚至在房地产不景气的时候有人说要崩盘了，中国的舆论导向是超出了人们的想象，房价一涨马上说泡沫产生了，销售一放慢马上说崩盘了。那么我们如何来看待当前的房地产市场呢？也就是说，在白银时代我们房地产时代有哪些表现。为什么说是白银时代，而不是黑银时代？我想用简单的数字来说一下，今年9月份我查了一下国家房地产开发销售情况还没有公布，1—8月份公布的情况看，我们衡量最主要的指标应该是销售，那么我们的销售面积、销售额2015年1—8月份比2014年1—8月份同期分别增长了8%多和15%多，销售面积增长8.5%、销售额增长15%。

 

我查了一下，从销售额来看，我们已经超过了中国的*6点，我们销售额是2013年*6峰，那么1—8月份我们2015年我们超过了2013年，当然更超过了2014年，销售面积两者均增长，搞不好的话今年的销售面积、销售额都得创历史新高。那么为什么我们感觉房子卖不出去呢？销售面积、销售额，我们感觉没有创历史新高，当然情况不一样，有一些城市北京、上海肯定是超过了，有些城市还有很大的差距。

 

那么，我们如何来看待这个白银时代？中国房地产现在正在唱的两首歌，一首是吻别，就是我们正在吻别房地产的黄金时代，但是我们要牢牢锁住房地产的白银时代，而且好多现在以我们万科龙头老大他们也认为中国的房地产进入了白银时代。

 

那么白银时代和黄金时代到底有什么区别？当然从字面上也可以看出来，黄金时代是增长像黄金一样，价格上涨也是像黄金一样，利润更是像黄金一样，但是现在看来不如黄金时代了，我们的增长速度、我们的销售面积、我们的利润都已经开始平稳，而不是暴涨。

 

如何来判断白银时代？无论是中国还是世界各国，它和国家的宏观经济是密切相关的。也就是宏观经济好房地产好，房地产好宏观经济好。没听说哪个国家宏观经济好，房地产衰退，或者说房地产衰退了宏观经济好。

 

房地产到现在为止仍然是中国经济的重要支柱产业。房地产的投资占到整个投资的25%。影响中国经济发展不仅仅是投资，更是老百姓的消费，所以无论从消费的方面对中国经济的影响是很大的，中国经济在过去的十几年，中国仍然保持在GDP10%左右的增长，就是中国高速增长的时间这么长其中也有原因，因为我们1998年住房制度改革，住房制度改革极大的调动了老百姓买房的积极性，推动了中国经济的发展，同时老百姓的居住条件也得到了改善。

 

既然我们是市场经济，我们要懂得市场经济的规律，市场经济现在看来很清楚，市场经济是过剩经济，计划经济是短缺经济，这是我们迄今为止看到的市场经济和计划经济*5的差别。同时，市场经济也有规律，这个规律是什么？我想也有一首歌来概括，这首歌就是东北的大秧歌，少了少了多了多了，市场经济就是少了少了多了多，不是少了就是多了。多的时候价格下降了，比如猪肉，供大于求价格下降了，现在开始猪肉价格又上去了，说明供求关系又调整了。为什么是少了少了多了多？大家知道，猪肉价涨了，农民养猪的积极性就高了，都养猪供应量太大价格又下降了，下降之后人们又不养猪了，接下来供求关系又紧张了价格又上涨了，少了少了多了多，中国宏观经济也是这样。有时我们的调控是促进经济增长，有时我们的调控是控制经济过热，所以宏观调控就是像扭秧歌，波动太大的时候想波动缓一点，房价也是这样。

 

房价市场同样也是少了少了多了，我们在黄金时代的时候就是15年，它的少了少了多了多的反映和我们现在白银时代的少了少了多了多的反映不一样，或者说它的波动不一样。而且这样宏观经济下的市场经济下的这种扭秧歌的这种规律，在宏观经济层面、在房地产市场依然面临这样的波动，依然会少了少了多了多继续下去，所以宏观经济的调控，经济的供求关系平衡是相对的，不平衡是绝对的，这是促进中国经济发展、世界经济发展的一个动力。

 

房地产的变化有周期的规律，大概15—20年是一个长周期。同时还有一个短周期，3、4年一个短周期。也就是说政府尽管在调控，但是市场的规律没有违背，这是个规律，你调控是为了防止这个波动太大，那么房地产市场也一样。所以我想，我们应该了解一下历史的规律。在我看来，中国的房地产市场过去的黄金时代是15年，也就是我们从2000年开始，或者更早一点1998年住房改革方案出台开始。现在进入第二个周期，就是一个白银时代。

 

可以预料，我们的白银时代也不会是两三年、三五年，恐怕同样要持续十五六年，也就是说我们如果从去年开始，那么我们到2030年可以认为是一个白银时代，因为2030年我们的城镇化率将达到70%。为什么会产生白银时代和黄金的时代区别，和我们的需求供应息息相关，所以我们白银时代的15年之后当中中国房地产仍然保持稳定的发展态势，而不是有的人说的崩盘、泡沫破灭，因为城镇化是中国经济增长的*5动力。

 

房地产的发展，我们过去15年，刚开始是住宅地产，后来商业地产、旅游地产等等发展起来，房地产分成了住宅地产和非住宅地产。在以后的15年我们的白银时代，尽管没有了住房制度改革这样一种爆发性的需求，中国经济为什么会保持快速增长，和房地产爆发性的需求息息相关，这样的改革在中国历史上没有过，是千年等一回的改革。

 

讲到房地产的周期，短周期恐怕三年到四年，我们研究一下房地产市场，不是持续的平稳发展，而是总有高高低低的。我知道旭辉对市场的判断，他们认为比今年好，这是他们根据市场的发展规律小周期的判断。不管怎么说，我们要研究房地产的周期变化、研究房地产的规律，然后对房地产市场有一个清醒的判断，在冷的时候我们需要加热，热的时候需要降温。

 

进入白银时代，房地产怎么变化？进入白银时代，市场已经变态了，就是房地产市场的状态已经变化了，从过去黄金时代的供不应求，进入白银时代供大于求，这是个最明显的变化。供大于求是卖方市场，我们开发商说了算，定价开发商定价，还排队来买房。现在进入了买方市场，决定你的价格是多少，你说了不算，我不买你的你没办法，因为供大于求，所以这是一个市场的变化。我们的白银时代到了，消费者的黄金时代到了，因为他可以讨价还价，他的选择多了。

 

有三句话，进入白银时代的买方市场，*9句话是竞争加剧，第二句话，第三句话利益的减薄。

 

我们现在的竞争，远远要比过去激烈。最近我在北京大学他们做了一个统计，三年前这个开发商每年的销售额达到5000亿，去年的销售额降下来了，今年的销售额同比减少了75%，中小企业的销售额大幅下降，但是我们总体上全国房地产销售额还在增长，那么谁占领了销售额呢？品牌企业，这就是白银时代的变革。