经过十几年的快速发展，我国房地产市场自去年开始进入增速换挡器。尽管今年4月以来，在一系列利好政策的推动下，1~10月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长了7.2%和14.9%，但全国房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等行业先行指标继续疲弱，商品房销售增速回落，商品房库存压力加大，房地产市场继续调整。

 

　　房地产开发投资的持续下滑，显然影响了全国固定资产投资的增速和中国经济增长，而造成房地产开发投资等先行指标持续疲软的根本原因是前些年过量开发积累起来的商品房库存压力较大。

 

　　10月23日，李克强总理在中央党校报告时将“房地产去库存问题没有解决”列为中国经济面临困难的重要组成部分。11月10日，习近平总书记在中央财经[*{a}*]小组第十一次会议上进一步强调，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。11月11日李克强总理在国务院常务会议上提出，“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。11月12日，中央财经[*{a}*]小组办公室主任刘鹤在浙江调研时也强调，要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是今年两会后中央政府首次密集提到房地产，表现出对当前全国楼市高库存问题的高度重视。

 

　　“十三五”时期是我国全面建成小康社会的决胜阶段，也是我国经济发展进入新常态后的*9个五年，“十三五”规划建议提出，要推进以人为核心的新型城镇化，深化户籍制度改革，实施居住证制度，深化住房制度改革，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度等，这些政策制度对房地产业将产生哪些影响？“十三五”时期我国房地产业的发展态势如何？当前房地产市场的库存问题如何解决？带着这些问题，证券时报记者采访了证券时报专家委员会成员、中国房地产业协会原副会长朱中一。

 

　　房地产市场进入增速换挡期

 

　　证券时报记者：10月统计局*7数据显示，房地产投资等先行指标继续疲弱，房地产销售面积增幅回落，商品房库存压力加大，您对当前的房地产市场形势怎么看？

 

　　朱中一：改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产市场持续较快发展，住房保障体系逐步建立，住房总量大幅增加，住房质量逐步提高，有效改善了居民居住条件，基本适应了经济社会发展进程。

 

　　但同时也要看到，在十几年的快速发展后，住房供求关系由过去的供不应求转向供求总体平衡，有的地方还出现了阶段性的过剩。同时，依然有相当数量的居民无力改善居住的基本条件，帮助农业转移人口解决住房问题也刚刚起步，一些项目和小区的住房品质、环境有待提高。与房地产市场存在区域性、结构性、阶段性过剩相关的，是全国、特别是供大于求的城市，房地产开发投资增速的同比持续下降和土地购置面积的同比持续下降。2014年以来，房地产市场明显进入了增速的换挡期，调整的阵痛期。

 

　　今年4月以来，在一系列利好政策的推动下，全国的房地产市场呈现了回暖的势头。5、6月新建商品房销售量明显回升，7、8、9月仍保持了向好势头。尽管10月当月的销售量低于9月，这与国庆长假有关，与往年类似，但1~10月，全国商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%；商品房销售额64790亿元，同比增长14.9%。根据2011年至2014年商品房各季度成交量的走势看，第四季度都明显高于前三季度。今年第四季度，在政策利好和企业要完成年度目标任务等共同作用下，销售量估计也会高于二、三季度，这样，全国今年商品房和商品住宅的成交量有望再创新高，这对稳定经济增长和财政收入发挥了积极的作用。

 

　　证券时报记者：库存问题已经引起中央的高度重视，如何化解房地产库存成为业界关注的问题，对此，您有何建议？

 

　　朱中一：10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积43654万平方米，比9月末增加1180万平方米；办公楼待售面积3059万平方米，增加56万平方米；商业营业用房待售面积13888万平方米，增加709万平方米。目前一些地方过高的库存是前些年过量开发的结果，其源头是一些地方对土地财政和房地产的过度依赖，和一些城市将城镇化变成了造城行动，还与一些城市经济内生动力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足关系很大。

 

　　分析库存离不开分析销售。今年以来，一线城市和多数二线城市由于销售良好，库存量在不断减少，这些地方还有计划的增加住宅用地和住房供应。而一些三四线城市和部分二线城市，由于开发的过量再加上销售不畅，库存量在不断增加。

 

　　分析库存量增加的城市，不能仅看商品房的待售面积，还要看在建规模；潜在还与已批出去但未动工开发的土地有关。因为，在市场销售不畅的情况下，这些指标都有可能逐步转化为库存的数量。

 

　　解决的办法包括以下几个方面：一是对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模大的地方，首先应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，按照国土部、住建部今年3月27日“关于优化2015年住房及用地供应”的通知，引导企业调整土地用途、规划条件、引导未开发房地产用地转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

 

　　二是对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构。

 

　　三是对已经形成的库存，加大去库存的力度。对城镇棚户区和城中村改造项目，扩大货币化安置的比例，尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。调整保障房的实现方式，健全公共住房租赁补贴机制，保障房的房源以盘活存量房为主，在一段时间内尽量不建或少建新的保障房。发展住房租赁市场，允许机构和个人投资购房从事住房租赁经营，支持房地产开发企业调整资产配置，持有住房用于租赁经营。支持房地产企业将环境、气候宜居、交通便捷地区的房屋，统一全装修并统一配置家电、家具、配建必要的生活、服务和医养设施后，转成养生养老休闲度假类产品，以满足日益增长的养老服务业和休闲旅游业发展的需要。继续实施差别化的住房信贷、税收政策，支持居民自住性和合理改善性的购房需求。进一步发挥公积金对住房消费的支持。

 

　　另外，通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。

　　经过十几年的快速发展，我国房地产市场自去年开始进入增速换挡器。尽管今年4月以来，在一系列利好政策的推动下，1~10月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长了7.2%和14.9%，但全国房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等行业先行指标继续疲弱，商品房销售增速回落，商品房库存压力加大，房地产市场继续调整。